物业服务许可证在哪办理

一、物业服务许可证办理地点

物业服务许可证的办理地点通常与当地的行政管理架构相关。一般来说，主要是在当地的住房和城乡建设部门或者其指定的相关机构办理。这是因为住房和城乡建设部门在物业管理方面承担着重要的监管职责，对物业服务企业的资质审核、管理等有着直接的管辖权。例如，在一些地区，可能是在区县级的住房和城乡建设局的相关科室办理。具体的办理地点可能会因地区差异而有所不同，有些地方可能会有专门的政务服务大厅，将各类行政许可的办理集中在一起，物业服务许可证的办理也可能会在这样的政务服务大厅中的特定窗口进行，方便企业一站式办理相关业务。同时，部分地区可能会根据当地的实际情况，规定由街道办事处或乡镇人民政府参与到物业服务许可证办理的部分环节中，如进行初步的材料审核或提供相关的指导意见等，但最终的审批权往往还是在住房和城乡建设部门或其授权的机构手中。

二、物业服务许可证办理部门

（一）总体管理部门

物业服务许可证的办理部门主要是住房和城乡建设部门。这一部门在物业管理领域扮演着核心的管理角色。

1. 从政策制定角度

   • 住房和城乡建设部门负责制定物业服务相关的政策法规，这些政策法规为物业服务许可证的办理提供了依据。例如，他们会规定物业服务企业需要满足的资质条件、服务标准等内容，这些都是办理许可证时需要遵循的准则。像《物业管理条例》等相关法规就是由住房和城乡建设部门参与制定并监督执行的，这些法规明确了物业管理活动中的各方权利和义务，包括物业服务企业的设立、运营等方面的规范，而物业服务许可证的办理就是确保物业服务企业合法合规运营的重要环节。

2. 从资质审核角度

   • 住房和城乡建设部门负责对物业服务企业的资质进行审核。在办理物业服务许可证时，企业需要提交一系列的材料，如人员资质证明、企业管理制度等，住房和城乡建设部门会对这些材料进行严格审查，以确定企业是否具备提供物业服务的能力和条件。例如，他们会审核企业的注册资本是否达到规定标准，管理和技术人员是否具备相应的职称和资格证书等。对于不符合资质要求的企业，将不予颁发许可证。

3. 从监督管理角度

   • 颁发许可证后，住房和城乡建设部门还会对物业服务企业进行持续的监督管理。他们会检查企业是否按照许可证规定的范围和标准提供服务，对违规行为进行查处。例如，如果发现物业服务企业在服务过程中存在严重的质量问题或者违反相关规定的行为，住房和城乡建设部门有权对其进行警告、罚款，甚至吊销其物业服务许可证。

（二）其他相关部门的协作

1. 工商行政管理部门

   • 在办理物业服务许可证之前，工商注册是企业合法成立的基础，只有完成工商注册，取得营业执照后，才能够进一步申请物业服务许可证。工商行政管理部门负责审核企业的名称、经营范围、注册资本等基本信息，确保企业的设立符合相关的工商法规要求。例如，企业的名称不能与已注册的企业名称重复，经营范围要明确且符合相关规定等。

2. 劳动部门

   • 劳动部门在物业服务许可证办理过程中也起到一定的作用。物业服务企业需要提供经劳动部门备案的劳动合同复印件等相关材料。这是因为物业服务企业的人员管理是其提供服务的重要保障，劳动部门对劳动合同的备案管理有助于确保企业与员工之间的劳动关系合法合规，保障员工的权益，同时也从侧面反映了企业的管理规范性，是住房和城乡建设部门审核企业资质的一个重要方面。

三、物业服务许可证办理流程

（一）工商注册

1. 准备资料

   • 这一步需要准备多种资料，例如企业名称预先核准通知书（确定企业的名称，要符合相关命名规则，不能与已注册企业名称重复，且不能包含法律法规禁止使用的内容）、公司章程（明确公司的组织架构、股东权利义务、经营范围等重要事项）、股东身份证明（证明股东的身份合法性，包括身份证复印件等）、注册资本证明（可以是银行出具的验资报告等，证明企业有足够的资金开展业务，不同地区和业务类型可能对注册资本有不同要求）等。这些资料的准备要按照工商局的要求进行，可去工商局办证大厅取办事须知，按上面所写办齐资料后申报，这一步相对简单。

2. 注册登记

   • 提交资料后，工商局会对企业的申请进行审核。如果资料齐全且符合要求，工商局将予以注册登记，颁发营业执照。营业执照是企业合法经营的凭证，也是后续办理物业服务许可证的必备条件之一。

（二）物业资质申请

1. 准备资质申请材料

   • 在取得营业执照后，再去物业主管部门办理物业管理暂三级资质（不同地区可能有不同的资质等级分类和要求）。申请物业管理的资质须符合《物业管理企业资质管理办法》中规定的申报条件，这个环节需要的资料较多。具体如下：

     • 物业企业资质申请表，该表是企业向物业主管部门提出资质申请的重要文件，需要如实填写企业的基本信息、人员情况、服务范围等内容。

     • 营业执照和法定代表人身份证件复印件，股东单位的营业执照，物业管理企业的决议、章程。股份制企业应提供股东协议、股东身份证件复印件、要求核准资质的报告。这些材料主要是为了证明企业的身份合法性、股东情况以及企业内部的决策情况。

     • 注册资本人民币50万元以上（含50万元）验资报告原件，这是为了确保企业有足够的资金来开展物业服务业务。

     • 10名以上管理和技术人员的职称证书复印件、物业管理专业人员职业资格证书复印件及经劳动部门备案的劳动合同复印件、身份证复印件（其中中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，企业经理具建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书）。这些人员资质材料是为了证明企业具备专业的管理和技术团队，能够提供合格的物业服务。

     • 部门负责人任命书（聘任书）、职工花名册及劳动合同复印件，公司住地证明。这些材料有助于证明企业的组织架构和员工管理情况。

     • 物业服务合同复印件，这是证明企业已经有或即将有物业服务项目的重要依据。

     • 企业管理制度和标准，包括服务流程、质量控制、人员管理等方面的制度，以证明企业有完善的管理体系。

     • 其他相关资料，如可能涉及到的荣誉证书、相关业务的培训证书等，这些可以作为企业服务能力和信誉的补充证明材料。

2. 提交申请与受理

   • 将准备好的申请材料提交给物业主管部门（通常为住房和城乡建设部门或其指定的机构）。物业主管部门会对提交的材料进行初步审查，如果材料齐全且符合要求，将予以受理，并发出受理通知书。

3. 考试环节

   • 住房和城乡建设主管部门自发出受理通知书之日起30个工作日内，对申请人组织考试。考试内容包括：物业管理法律法规（考察申请人对国家和地方关于物业管理的法律法规的掌握程度，如《物业管理条例》等相关法规中的规定，包括物业服务企业的权利义务、业主的权益保护等方面的法律条文）、物业管理基础知识（如物业管理的概念、服务内容、服务对象等基础知识）、物业管理实务操作（例如物业服务合同的签订与履行、物业设施设备的管理与维护、物业服务费用的收取与管理等实际操作方面的知识）。

4. 核准与发证

   • 申请人考试合格的，住房和城乡建设主管部门自考试之日起10个工作日内，向申请人颁发物业服务资质许可证。如果考试不合格，可能需要根据要求进行补考或者补充材料重新申请等操作。

四、物业服务许可证办理所需材料

（一）工商注册阶段材料

1. 企业名称预先核准通知书

   • 这是在企业名称登记时需要的材料。企业名称是企业的重要标识，预先核准通知书确保企业名称的唯一性和合法性。在确定企业名称时，要遵循相关的命名规则，不能与已注册的企业名称相同，并且不能包含法律法规禁止使用的内容。例如，不能使用与国家机关名称相同或容易引起混淆的名称，也不能使用含有歧视性、侮辱性等不良内容的名称。

2. 公司章程

   • 公司章程是公司的基本大法，明确了公司的组织架构、股东权利义务、经营范围等重要事项。它规定了公司的治理结构，如股东会、董事会、监事会的组成和职权，股东的出资方式、出资额和出资时间，公司的利润分配方式等。在办理工商注册时，需要提交公司章程的原件或复印件（根据当地工商部门要求），以证明公司的运营模式和管理框架符合法律法规要求。

3. 股东身份证明

   • 股东是公司的出资人，股东身份证明用于证明股东的身份合法性。通常需要提供股东的身份证复印件等有效身份证明文件。这有助于工商部门核实股东的身份信息，防止虚假出资或身份冒用等情况的发生。

4. 注册资本证明

   • 注册资本是企业开展经营活动的资金基础。可以是银行出具的验资报告等形式。不同地区和业务类型可能对注册资本有不同要求。例如，在某些地区，物业服务企业的注册资本可能要求达到一定金额，以确保企业有足够的资金来承担物业服务业务中的各项成本，如人员工资、设备维护费用等。

（二）物业资质申请阶段材料

1. 物业企业资质申请表

   • 该表是企业向物业主管部门提出资质申请的重要文件，需要如实填写企业的基本信息，如企业名称、注册地址、法定代表人等；人员情况，包括管理和技术人员的数量、资质等；服务范围，是提供住宅物业服务还是商业物业服务等内容。填写时要准确、完整，以便物业主管部门全面了解企业的情况。

2. 营业执照和法定代表人身份证件复印件等企业身份相关材料

   • 营业执照是企业合法经营的凭证，提供营业执照复印件可以证明企业已经完成工商注册，具备合法的经营主体资格。法定代表人身份证件复印件则用于证明企业法定代表人的身份合法性。股东单位的营业执照、物业管理企业的决议、章程（股份制企业还需提供股东协议、股东身份证件复印件、要求核准资质的报告）等材料，主要是为了证明企业的身份合法性、股东情况以及企业内部的决策情况。

3. 注册资本验资报告原件

   • 注册资本人民币50万元以上（含50万元）验资报告原件是为了确保企业有足够的资金来开展物业服务业务。验资报告由专业的会计师事务所或审计机构出具，证明企业的注册资本已经实际到位，这是企业具备一定经济实力开展物业服务的重要依据。

4. 人员资质相关材料

   • 10名以上管理和技术人员的职称证书复印件、物业管理专业人员职业资格证书复印件及经劳动部门备案的劳动合同复印件、身份证复印件是证明企业具备专业的管理和技术团队的关键材料。其中中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，企业经理具建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书。这些人员的资质和劳动合同情况反映了企业的人力资源状况，是物业主管部门评估企业服务能力的重要因素。

5. 组织管理相关材料

   • 部门负责人任命书（聘任书）、职工花名册及劳动合同复印件，公司住地证明等材料有助于证明企业的组织架构和员工管理情况。部门负责人任命书（聘任书）明确了企业内部的管理分工，职工花名册列出了企业的员工名单，劳动合同复印件证明了企业与员工之间的劳动关系，公司住地证明则确定了企业的办公地点，这些都是企业正常运营的基本要素。

6. 物业服务合同复印件

   • 物业服务合同复印件是证明企业已经有或即将有物业服务项目的重要依据。合同中包含了服务的内容、范围、服务标准、服务费用等重要信息，反映了企业的业务和服务能力。

7. 企业管理制度和标准

   • 企业管理制度和标准包括服务流程、质量控制、人员管理等方面的制度。例如，服务流程制度规定了物业服务的各个环节，如客户接待、维修服务、保洁服务等的操作流程；质量控制制度明确了服务质量的评估标准和改进措施；人员管理制度涉及员工的招聘、培训、考核等方面的规定。这些制度和标准证明企业有完善的管理体系，能够提供规范的物业服务。

8. 其他相关资料

   • 其他相关资料可能包括企业获得的荣誉证书、相关业务的培训证书等。荣誉证书可以是企业在以往的物业服务中获得的客户好评、行业认可等方面的证明，培训证书则反映了企业员工接受专业培训的情况，这些都可以作为企业服务能力和信誉的补充证明材料。

五、物业服务许可证办理相关政策法规

（一）《物业管理条例》

1. 对物业管理活动的规范

   • 《物业管理条例》是物业管理领域的基本法规，对物业服务许可证办理有着根本性的影响。它规范了物业管理活动中的各方主体，包括业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业等的权利和义务。例如，明确了物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这就要求在办理物业服务许可证时，企业要具备履行合同约定服务的能力。同时，条例规定了业主大会和业主委员会的成立、职责等内容，这些与物业服务企业的服务对象和服务环境相关，物业服务企业需要在这样的管理框架下开展服务，办理许可证时也要考虑到与业主相关的规定要求。

2. 对物业服务企业资质管理的影响

   • 虽然目前部分地区取消了物业服务企业资质核定，但在一些情况下，《物业管理条例》中的相关规定仍然是物业服务企业资质管理的重要依据。例如，它规定了物业服务企业应当具备的基本条件，如人员、资金、管理制度等方面的要求，这些要求在办理物业服务许可证时是需要重点考虑的内容。即使在取消资质核定的地区，企业在开展物业服务时，也需要遵循这些基本的规范要求，以确保服务质量和业主权益保护。

（二）《物业服务企业资质管理办法》

1. 资质等级与标准设定

   • 《物业服务企业资质管理办法》明确设定了物业服务企业的资质等级，如不同等级的企业在注册资本、人员资质、管理规模等方面有不同的标准。在办理物业服务许可证时，企业需要根据自身的情况确定申请的资质等级，并按照相应等级的标准准备材料。例如，对于暂三级资质，规定了注册资本50万元以上，10名以上管理和技术人员且中级以上职称人员不少于5人等标准，企业要满足这些标准才能申请相应的资质，进而办理物业服务许可证。

2. 资质申请与审批流程规定

   • 该办法详细规定了物业服务企业资质申请与审批的流程。从企业提交申请材料，到主管部门的受理、审查、核准等环节都有明确的规定。例如，规定了企业需要提交的材料种类和要求，主管部门在每个环节的审查标准和时间限制等。这为物业服务许可证的办理提供了具体的操作指南，确保办理过程的规范、公正、透明。

六、不同地区物业服务许可证办理差异

（一）办理地点与部门的差异

1. 办理地点

   • 在一些大城市，如北京、上海、广州等，可能会有专门的政务服务中心，将物业服务许可证的办理集中在一个统一的地点，方便企业办理。这些政务服务中心可能会整合多个部门的业务窗口，企业可以一站式提交办理许可证所需的各类材料，减少了企业在不同部门之间奔波的时间和精力。而在一些中小城市或农村地区，可能办理地点相对分散，可能需要到住房和城乡建设部门的不同科室或者当地的乡镇政府相关部门分别办理不同的手续。例如，在某些农村地区，可能先由乡镇政府的建设管理部门进行初步审核，再上报到县级住房和城乡建设部门进行最终审批。

2. 办理部门

   • 虽然总体上是住房和城乡建设部门负责物业服务许可证的办理，但在不同地区可能会有一些差异。在某些地区，可能会成立专门的物业管理办公室或委员会，负责物业服务许可证的审核和颁发工作。例如，一些沿海发达城市可能会设立独立的物业管理委员会，该委员会由政府相关部门人员、行业专家、业主代表等组成，专门负责物业服务企业的资质审核和许可证颁发等工作。而在一些内陆地区，可能直接由住房和城乡建设局的某个科室，如物业管理科负责办理相关业务。

（二）办理流程的差异

1. 前置条件差异

   • 不同地区对于办理物业服务许可证的前置条件可能有所不同。例如，在一些地区可能要求物业服务企业先在当地的行业协会进行备案登记，作为办理许可证的前置条件之一。而在其他地区可能没有这样的要求。另外，一些经济发达地区可能要求更高的注册资本，以确保物业服务企业有更强的经济实力来提供高质量的服务。例如，在某些一线城市，可能要求物业服务企业的注册资本达到100万元以上，而在一些三四线城市，50万元的注册资本可能就满足要求。

2. 审核环节差异

   • 在审核环节，不同地区的差异也比较明显。有些地区可能会增加实地考察的环节，除了对企业提交的书面材料进行审核外，住房和城乡建设部门或相关审核机构会派人到企业的办公场所、拟服务的物业项目现场进行实地考察，查看企业的办公设施、人员配备、管理情况等是否符合要求。而在其他地区可能主要以书面材料审核为主。审核的时间限制也可能不同，有些地区规定在受理申请后的15个工作日内完成审核，而有些地区可能规定30个工作日内完成审核。

（三）所需材料的差异

1. 人员资质要求差异

   • 例如，在一些对物业服务质量要求较高的地区，如一些国际化大都市，可能要求企业的管理和技术人员中具有高级职称的人员比例更高，或者要求相关人员具备特定的国际认证