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2024-11-15 09:00:35
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在法律实践中，没有预售许可证的房子是可以拍卖的。最高法明确，小产权房、无证房、预售商品房统统能执行。被执行人已将房款全部支付给开发商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人的相关房产是可以被拍卖的。
同时，法院也有权拍卖未取得产权证的商品房。根据相关规定，开发商进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售合同登记备案手续，基于此项规定，产生了大量合同已备案登记至买受人名下，但未取得产权证的房屋，就将此作为买受人的可执行财产。
根据相关法律规定，开发商进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
近年来，法院不断加大了执行力度，《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》(法151 号)，明确对无证房屋可以进行“现状处置”。各省根据自省的现实情况，也有相应的具体规定和操作办法。
最高法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定，是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定，该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。
最高法裁判：开发商未取得商品房预售许可，预售合同不必然无效。帮助企业家、投资人读懂法律，防范、化解法律风险。房地产开发公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其预售合同无效。
在房地产开发公司无商品房预售许可证的情况下，买受人与房地产开发商所签订的商品房买卖合无效。最高人民法院对孙海涛与华镇名、吉林轩宇房产开发有限责任公司执行异议纠纷案作出裁定，法院认为：在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下，孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同，根据城市房地产管理法第四十五条第一款第 (四)项关于商品房预售，应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于"出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"的规定，该合同无效。
在房地产开发公司无商品房预售许可证的情况下，买受人与房地产开发商所签订的商品房买卖合同可能无效。
《城市房地产管理法》第四十五条明显是为了规范约束开发商开发出售房屋等行为而制定的管理规则，开发商在没有取得预售许可证的情况下不具备预售条件，不能预售房屋。
购买未取得预售许可证的房屋存在较大风险，例如可能导致合同无效，无法保障购房者的合法权益。
在人民法院办理预售商品房预查封后向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书前，开发商已退还给被执行人的款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书后，开发商擅自退还给被执行人的款项，由开发商自行追索。对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。开发商尚未退还银行相应款项的，在变价款中预先扣除银行贷款相应款项支付给银行，并通知开发商。对于被执行人与案外人 (含配偶)共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行也有相应规定。
从法律角度看，处理未办理预售证的房屋问题，常见方式有：1. 开发商在起诉前取得合法有效的商品房预售许可证，使买卖合同有效化；2. 买受人可要求解除合同并索赔。选择处理方式时，应考虑合同的具体条款、双方的实际情况以及法律法规的规定。
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