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2024-11-05 10:53:30
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根据相关法律法规，商品房预售需要取得预售许可证。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件。
《商品房销售管理办法》规定，商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
《城市房地产管理法》第 44 条第 2 款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
在司法实践中，对于没有预售许可证的合同能否备案存在不同的情况。例如，最高法的裁判案例中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”但在某些案例中，法院最终基于在诉讼中项目已取得商品房预售许可的事实，以及诚实信用原则和弘扬社会主义核心价值观的考量，认定预售合同有效。这种裁判观点能否在之后的案例中普遍适用，仍需观察。
如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同被认定为无效合同之后，法院一般基本只会判决退还房款、返还利息，并对其他的事项作出处理，一般不会判决比较高额的赔偿。
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
例如，有的地区要求开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。
住房供应不足的地区，可能会建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。
判断无预售许可证合同能否备案，主要依据相关法律法规和司法解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
《城市房地产管理法》第四十五条不属于效力性强制性规定，没有办理商品房预售许可证不必然导致商品房预售合同无效。
在司法实践中，不同法院可能会有不同的判断。有的按常规仍然根据相关规定，认定无证预售合同无效；有的另辟蹊径以开发商违反诚实信用原则等为由，认定无证预售合同有效。
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