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2024-11-06 10:41:33
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商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：
商品房预售许可申请表
开发企业的《营业执照》和资质证书
土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证
投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明
工程施工合同及关于施工进度的说明
商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图
例如，在某些地区，可能对预售许可的最低规模和工程形象进度有特定规定。如住房供应不足的地区，可能会建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。同时，对于不符合商品房预售许可或备案条件的工业地产等项目，不得批准商品房预售许可、办理现售备案。
流程：
商品房买卖合同备案必须要买房人亲自到场才能办理。根据《关于销售商品房须登记备案的通知》，凡商品房销售，开发经营企业应与承购人签订统一的《商品房买卖合同》，并且销售人应自该合同签订之日起30日内到房地产管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续。
材料：
商品房预售合同一式四份
商品房预售合同签约证明、预售登记申请书
开发商的营业执照复印件、法定代表身份证明书复印件、授权委托书原件各一份
国有土地使用权证原件、复印件
买受人身份证明复印件。若买受人为法人或其他组织的，需提交其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明
向境外自然人或其他组织预售商品房的，需提交涉外项目国家安全审查批准文件
开发企业申请预售许可，应当提交相应的证件及资料。审核部门会对提交的材料进行严格审查，包括但不限于开发企业的资质、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等的真实性和合法性，以及投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例是否符合规定条件等。
未取得《商品房预售许可证》就进行商品房预售是违法行为。企业未取得预售许可证擅自销售商品房的，一方面会面临行政机关的行政处罚，如责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。另一方面预售合同的法律效力会受到质疑，可能被认定为无效合同，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。在一些情况下，如房屋未办理预售许可证，案外人可能无权排除执行。同时，开发商以未取得商品房预售许可证为由主张房屋买卖合同无效，多数观点认为不应得到法院支持，但也需参考具体的法律规定。
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