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2024-10-31 16:51:33
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二级资质企业厂房的拆迁需遵循国家、省、市有关征收、拆迁的法律法规和政策规定。例如，市政府办公室发布的通知指出，为促进全市工业(仓储)企业拆迁工作的公开、公平、公 规范化，切实维护人民群众的切身利益，对工业(仓储)企业拆迁管理工作进行了进一步的加强和规范。同时，企业搬迁补偿政策也有明确规定，如企业房屋价值补偿、搬迁及临时安置补偿、停产停业损失补偿、装饰装修补偿、设备设施补偿、员工安置补偿、补助和奖励等方面。
在法律实践中，企业拆迁赔偿主要分为三部分：
拆迁资产的补偿：包括土地、房屋、建筑物和不能搬迁的地面附着物的赔偿，以及因拆迁而损失的机械设备的赔偿。土地补偿方面，租赁的土地分为国有租赁土地和租赁集体土地两类，补偿方式有所不同。房屋和建筑赔偿以相关房地产证书登记的建筑面积为计算标准，若因历史原因无证，可通过实际计量确定。设备重置补偿要根据设备能否搬迁以及当地规定计算。
拆迁费用的补偿：包括搬迁初期的费用和搬迁过程中的停工费用、机械设备的调试和修理费用、拆卸、包装和运输费用，以及解雇雇员的补偿。
基于拆除政策的奖励费用：包括速度转移费、拆除奖励费等。
具体来说，土地使用权补偿基本价格的确定依据市场评估、总体平衡和政府定价原则，如上海浦东地区为 亿 - 130 万元/亩，浦西地区为 - 14 亿元/亩。厂房重置价要根据厂房的实际情况，如建筑物、构筑物、设施物等的不同进行计算。停产停业损失费应满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营行为等条件，且生产地址和注册地址要一致。同时，还包括预期利益损失、违约损失、财务成本等。装修及附属物按重置费用计算，机器设备分为可移动和不可移动，补偿方式不同。
拆迁流程主要包括以下几个阶段：
政府在征收决定公告前需进行一系列工作，如项目是否因公共利益需要征收、是否符合相关规划、是否公开征求补偿方案意见、是否组织听证、是否进行社会稳定风险评估、是否建立专款专户等。被拆迁人要注意政府此阶段的行为是否合法，若违法可提起行政诉讼。
政府作出征收决定并发布公告，公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对征收决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。拆迁方在该阶段常存在违法情况，如公告内容或程序违法，被拆迁人应及时取证并寻求专业帮助。
评估机构应由被征收人选择，评估流程应符合相关规定，评估结果要公示。被征收人对评估结果有异议的，可申请复核评估和鉴定。实践中，拆迁方常存在不按法律规定评估的情况，企业应了解相关法律规定，必要时寻求专业帮助维护自身权益。
若征收方与被征收人就补偿未达成一致，征收部门会报请政府作出征收补偿决定。被征收人不服可申请行政复议或提起行政诉讼。
以下是一些成功拆迁二级资质企业厂房的案例：
梁先生父子在山东潍坊某区拥有房屋及厂房，因拆迁部门的强拆行为，通过法律途径争取权益。
汽车维修厂老板郭先生的厂房因未取得规划许可手续被镇政府下达限拆决定书，通过行政诉讼最终法院判决撤销该决定书，维护了郭先生的合法权益。
在企业拆迁前期，可能会遇到诸多法律问题和风险，需要注意防范：
要对拆迁的真实性、紧迫性进行判断，审查相关书面公告和通知的有效性，辨别哪些文件具有拘束力和强制效力，避免盲目搬迁或停产导致损失无法主张。
注意证据保全工作，包括对厂房、设备的初步保全，与工作人员的沟通确认，在房屋丈量时要各持一份，确保资料准确无误，为后续可能的纠纷留存证据。
要学习相关法律法规和地方补偿规定，了解自己厂房土地的性质，查询对应的法律法规，解读补偿方案，为谈判增加筹码。
在拆迁过程中，还可能面临以下风险：
政策压人，征拆工作人员以政策为由拒绝合理补偿要求。
虚假询价，征拆方不按政策直接讨论补偿金额，而是询问被征拆方的要求。
利用人性，不要指望与自身利益对立的征拆方人员能更大程度帮自己争取利益，要有应对困难的心理准备。
牵连式征拆，企业其他审批事项可能因征拆受到牵连，需提前做好准备。
断水断电断路，影响企业正常生产经营，增加运营成本，迫使企业在补偿上让步。
违法偷拆，征拆方在无合法手续的情况下拆除房屋。
夸大违法，征拆方不考虑历史原因，一味强调证照缺乏的违法性。
以拆违促征拆，通过拆除违章建筑推动征拆进程或代替征拆，实现低成本或无成本征拆。
借款矛盾和合同矛盾，征拆可能导致企业借款和合同问题变得复杂甚至产生严重后果。
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