出租屋是否需要许可证备案

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2024-10-30 09:38:28
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内容摘要：一、出租屋许可证备案的相关规定根据相关法律法规，出租屋许可证备案有着明确的规定。《商品房屋租赁管理办法》（6号发布）第一条指出，...

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一、出租屋许可证备案的相关规定

根据相关法律法规，出租屋许可证备案有着明确的规定。《商品房屋租赁管理办法》（6号发布）第一条指出，为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，制定本办法。这表明了对出租屋进行管理的必要性，而备案是管理的重要环节。

租赁房屋治安管理规定（24号发布自发布之日起施行）第一条提到，为加强租赁房屋的治安管理，做好安全防范，保护租赁双方的合法权益，特制定本规定。这也体现了在治安管理方面，出租屋备案的重要意义。

在合同内容方面，《商品房屋租赁管理办法》规定房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所、房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况、租金和押金数额、支付方式等多方面内容。这些规定有助于在备案时对出租屋相关信息进行全面的审查与管理。

二、出租屋备案的必要性

（一）保障租赁双方权益

权益保护方面
- 从个人利益来讲，备案能够保障双方的合法利益不受损害。例如在租赁过程中，如果出现房屋设施损坏责任不清等纠纷，备案后的合同可以作为明确双方权利义务的依据。如果没有备案，在解决纠纷时可能会面临证据不足等问题。
- 具有政府公示的公信力，是对抗第三人的法律依据。比如在房屋所有权存在争议或者出现多个承租人争夺租赁权的情况下，经过备案的租赁关系能够得到更好的法律保护。
- 双方发生纠纷时，是依法裁定的法律依据。当出租人和承租人就租金调整、租赁期限变更等问题产生分歧时，备案的合同可以为仲裁机构或者法院提供准确的判定依据。
- 是承租人具有优先购买权的主要的、唯一的依据。在房屋所有权人想要出售已出租房屋时，备案的租赁合同能够明确承租人的优先购买权，防止承租人的权益被侵害。
- 可以有效的保护房屋产权共有人的权利不受损害。如果没有备案，可能会出现部分共有人不知情的情况下房屋被出租，从而损害共有人的权益，而备案过程中的审查有助于避免这种情况。
合同生效与效力方面
- 根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，租赁当事人需要在合同签订后30日内办理登记备案手续。虽然在《民法典》第七百零六条规定房屋租赁合同即使未办理登记备案，仍然不影响其效力，但这并不意味着备案不重要。备案是一个法定程序，对租赁双方起到法律保护作用，并作为合同生效的必要条件在很多情况下仍然具有重要意义。

（二）便于管理

市场管理方面
- 实行房屋租赁备案登记制度，由房地产管理部门对租赁行为进行审查，可以使租赁行为规范、有序，避免许多可能发生的纠纷。例如在一些城市，通过备案可以对出租屋的租金价格进行一定的监管，防止租金过高或者过低等不合理情况的出现，维护租赁市场的稳定。
治安管理方面
- 对于治安管理来说，备案有助于掌握出租屋的人员流动情况。像在一些人口密集的城市，通过出租屋备案，公安机关可以及时了解居住人员的身份信息，做好安全防范工作，预防和打击各类违法犯罪活动。

三、不同地区出租屋许可证备案要求

（一）深圳市

适用范围与主体规定
- 根据《深圳市人民政府令（第325号）深圳市出租屋管理若干规定》，本规定所称出租屋，包括住宅出租屋、工商业出租屋及其他出租屋。本规定所称出租人，包括房屋所有权人、合法使用人、实际管理人以及受委托管理出租屋的机构、人员。适用于深圳市管理区域内的出租屋管理。政府对公共租赁住房、产业用房管理另有规定的，从其规定。
出租人责任方面
- 出租人需要遵守有关法律、法规、规章，配合人口和房屋综合管理机构的工作，按要求申报出租屋信息；保障出租屋建筑结构、供电、燃气和消防设施等方面符合安全要求，告知承租人安全用电、用气等常识，并对出租屋安全使用进行查验。

（二）广州市

办理备案手续材料方面
- 通过广州市房屋租赁信息服务平台办理房屋租赁合同登记备案手续需要租赁双方当事人身份证明、房屋权属证明或者房屋合法资料、房屋租赁合同。如果提供房源核验码的，需要承租人信息、房屋租赁合同；通过广州市房屋租赁信息服务平台办理房屋租赁合同网上签约的，可同步办理登记备案。
合同内容要求方面
- 租赁当事人可签订广州市住房和城乡建设局统一印制的《广州市房屋租赁合同》；也可自行签订房屋租赁合同（纸张使用A4纸），但应具备双方当事人的姓名或者名称及地址联系电话、证件号码、房屋的具体地址、面积及设施、房屋用途（以产权资料核准的使用性质为准）、租赁期限、月租金数额及交付方式、房屋维修责任、转租的约定、变更或解除合同条件、违约责任、当事人约定的其他条款等主要条款。如果租赁军队房屋的，根据相关通知要求，租赁当事人需签订房屋租赁合同，提供《军队房地产使用许可证》及其双方身份证明材料。

（三）其他地区

特殊房屋类型方面
- 在一些地区，对于未取得房屋权利登记证明，但是属于市、区相关政策规定的城市化历史遗留违法建筑、尚未被各级执法部门认定为“应当依法予以拆除或者没收”的房屋也可以进行有条件的租赁备案，如宝安区的相关规定。
备案流程方面
- 部分地区可能采用线上线下相结合的方式。例如线上申请提交相关材料后，3个工作日内通过短信方式通知申请人审核结果；线下窗口申请可能即时完成房屋租赁登记备案办理。同时，对于一些特殊类型的住房，如经济适用住房为保障性住房，根据有关规定不允许对外出租，不予办理房屋租赁登记备案手续；设计用途为非住宅的房屋可以办理房屋租赁登记备案证明，但租赁该类房屋无法申请办理浙江省居住证。

四、未备案出租屋的风险

（一）对出租人风险

法律责任方面
- 根据《商品房屋租赁管理办法》第23条规定：“违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人”。这表明出租人若不进行出租屋备案，可能面临主管部门的责令限期改正等处罚。
权益保障方面
- 在发生纠纷时，由于缺乏备案这一法定程序，出租人在维护自身权益时可能会处于不利地位。例如在承租人拖欠租金或者损坏房屋设施的情况下，没有备案的租赁合同可能在证据效力等方面存在不足，影响出租人通过法律途径解决问题的效果。

（二）对承租人风险

合同效力与权益方面
- 虽然《民法典》规定未备案不影响合同效力，但在一些特殊情况下，如果当事人约定办理登记备案为租赁合同的生效要件，那么未备案可能导致合同效力存在争议。而且在承租人的权益保障方面，如优先购买权等，如果没有备案可能难以得到有效的保障。
居住稳定性方面
- 一旦被查处，承租人可能面临被迫搬离等情况，影响居住的稳定性。

五、如何办理出租屋许可证备案

（一）准备材料

基本材料方面
- 一般需要出租人身份证、户籍地证件照信息，房屋租赁合同，房屋权属证书或者房屋证明；承租人身份证、户籍地证件照信息或者法人资格证、营业执照等材料。例如在广州市办理备案时，这些材料是办理房屋租赁合同登记备案手续的基本要求。
特殊情况材料方面
- 如果是租赁军队房屋，根据《广州市住房和城乡建设局关于中国融通旅业发展集体有限公司办理房屋租赁登记备案有关问题的通知》的要求，租赁当事人需提供《军队房地产使用许可证》及其双方身份证明材料。

（二）办理流程

线上办理方面
- 在一些地区，出租人可以在租赁平台进行实人认证，并报送房源相关信息，经审核通过后，与在租赁平台实人认证的承租人网签住房租赁合同，即时生成备案证明。例如在部分城市的房屋租赁平台，线上申请提交相关材料后，3个工作日内通过短信方式通知申请人审核结果。
线下办理方面
- 可以到当地的房屋管理部门或者相关的政务服务窗口办理。如在广州市，街道办事处、镇人民政府受房屋行政主管部门和公安机关的委托，办理本辖区内房屋租赁登记备案等事项。线下办理时，工作人员会对提交的材料进行审核，审核通过后即可完成备案手续，部分地区线下窗口申请可能即时完成房屋租赁登记备案办理。