有了购房资质怎么办贷款

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2024-10-25 09:55:50
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内容摘要：一、有购房资质后贷款的流程有购房资质后，贷款买房通常需要经历以下流程：看房前准备制定资金计划，明确手中可供调配的首付资金，确定首付...

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一、有购房资质后贷款的流程

有购房资质后，贷款买房通常需要经历以下流程：

看房前准备
- 制定资金计划，明确手中可供调配的首付资金，确定首付资金的范围，根据购房资质确定房产类型。
- 核算自己的购房资金，看看准备是否充足，制定买房计划。
实地看房
- 去售楼处看楼盘，了解项目沙盘、户型沙盘、区域沙盘，向置业顾问询问周边的配套及规划建设，以及房子的单价、优惠活动等。如果是期房项目，可到政府网站查询周边的规划文件。
- 多方面考察楼盘的周边配套，可以网络查询，也可以电话咨询售楼部。根据个人喜好或者现有房源选择楼层，低楼层和高楼层相互比较。根据采光性、通风性、户型布局等综合考虑选择户型。建议购房者一定要实地看房，这样才能更真实、详细的了解房源信息。
排号、选房
- 一些集中开盘的楼盘，开发商会让购房者进行排号，等到真正开盘那天，根据一定的规则进行选房。选房时，整个过程比较紧凑，购房者可以提前制定好备用方案，争取选到自己心仪的房子。
认购
- 选好房，如果要认购了，购房者需要提前准备好做购房资质审核的材料，在签订认购书后将材料交给开发商工作人员。同时，认购时，还要缴纳一部分的定金，定金会有收据（银联小票），定金缴纳金额不会超过合同表明总房款的20%。
- 交房款之前要先缴纳定金并签订认购书，进行购房资质核验，审核通过后直接进行网签。
网签、签合同、付首付
- 提交购房资质审核后，一般10个工作日就会出具审核结果。审核通过后，开发商通知购房者前来签订购房合同。签订购房合同时，要注意看合同中有无空白条款，补充协议中的权利义务是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚，交房日期和交房标准是否清晰等等。支付首付款，一般售楼处都会有pos机，刷开支付的银联小票要收好，等着拿开发商开具的首付款发票。一般当天就能拿到。
- 在销售接待中心签订《商品房买卖合同》，签订时记得要看清内容；交付房款，收好购房发票和付清楼款证明。
贷款
- 如果有银行的工作人员驻扎在售楼处，购房者可将准备好的材料交给银行。放贷的时间与银行办理速度、楼房封顶情况有关。以北京为例，期房的话，商贷、市管公积金贷款放贷时间在封顶之后，国管公积金贷款房贷时间与是否封顶无关。
- 提交资料审核贷款资质，贷款前查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后填写《贷款申请审批表》将相关材料如付首期款证明、身份证等提交贷款银行。发展商和贷款银行的审批，发展商在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章；贷款银行开始审批提交的全部资料、文件。发放贷款，办理房产产权抵押登记手续，发展商领回借款合同并由出具付清房款证明给贷款行，借款人领回借据、借款合同、保险单，贷款档案归档。
验房收房
- 购房者需要等开发商通知收房。购房者需要注意收房时间，验房时要仔细核验房屋的每个细节，查看“三证两书一表”。如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。如果对自己验房不放心，最好请专业人士进行验房。
交税收房
- 全款购房者可以拿着购房发票、实测面积补差款发票（购买期房并有面积差的，会有此发票），到地税局办理交税业务。一般来说，商品房需要缴纳契税和住宅专项维修基金，商住房多交一个印花税，然后缴纳物业费、取暖费、停车位等费用。
办理房本
- 贷款买房，一般是开发商请第三方代办公司进行代办，购房者只需将材料及费用交给代办者，等着拿房本就好。一般情况下，房本自入住之日起180天（现房）-270天（期房）发放。

二、购房贷款的申请条件和材料

申请购房贷款需要满足一定的条件并准备相应的材料：

申请条件
- 贷款人需年满18周岁，且很多银行要求贷款人为中国大陆居民。
- 征信不能存在严重逾期、负债水平在50%以下、贷款查询次数符合要求。
- 连续足额缴纳12个月的公积金，并在申请贷款前仍在缴存中（申请公积金贷款时）。
- 符合房屋所在地购房资质。
申请材料
- 身份证明，如身份证、护照等。
- 户口证明，一般需要提供户口簿本人页以及户主页，
- 婚姻证明，已婚的提供结婚证，离婚的提供离婚证、离婚协议书、民事调解书等，单身则需要单身证明。
- 收入证明，要求开具的收入证明上的月收入要在所需偿还房贷月供的倍以上。
- 收入流水，要求每个月的收入要在所需偿还房贷月供的2倍以上。
- 征信报告。
- 购房资质证明。
- 还款银行卡，要求是不限额的I类卡，并且账户正常，可以正常进行交易。

三、不同银行购房贷款政策比较

不同银行的购房贷款政策存在一定的差异，主要体现在以下几个方面：

贷款条件
- 各个商业银行的房贷在央行的监管下，贷款条件大致相同，银行的优质客户申请贷款时，可能下款快，还能获得较低的利率。因为各个银行的对于贷款人的考核标准不同，对于不同资质的人差异较大。
贷款利率
- 央行允许银行在贷款基准利率基础上进行浮动，所以在贷款基准利率方面也都有所不同。
办事效率
- 审核速度和标准不同，放款速度快慢也不同。
房龄要求
- 银行对二手房房龄要求有差异，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。

在选择银行时，需要注意以下几点：

房贷利率
- 优先选择借款成本最低的银行，对比不同银行的房贷利率，结合其他优惠政策选择。
还款方式
- 虽然房贷支持的还款方式很多，但不同的银行对不同的客户可能有不一样的规定，要选择最适合自己的还款方式。
调息方案
- 银行可在合同期内按月、按季或按年进行调整，也可采用固定利率方式，不同的银行规定不同，建议提前了解并与银行沟通。
罚息
- 银行可自主决定房贷罚息利率，每个银行的规定不同，尽量选择罚息低一点的银行。

四、如何选择适合自己的购房贷款方案

选择适合自己的购房贷款方案需要综合考虑多方面因素：

贷款方式
- 商业贷款：执行法定贷款利率，申请商贷所需的资料包括购房者的有效证件、婚姻证明、购房合同或协议、收入证明和半年内的银行流水。可提取公积金还商业贷款。
- 公积金贷款：缴存住房公积金的职工享受的住房抵押贷款，不同地区的公积金贷款政策和可贷额度各不相同。申请公积金贷款需要满足一定条件，如参加住房公积金制度、连续足额缴存一定时间等。
- 组合贷款：同时向公积金中心和银行申请公积金贷和商贷，借款人需符合商业贷款条件，又同时按要求连续足额缴存住房公积金。
还款方式
- 等额本息：借款人每月按相同的金额偿还贷款本息，支付的总利息较多，但前期需要偿还的金额较少，适合当前收入较低，还款压力大的年轻购房群体。
- 等额本金：借款人每月偿还相同金额的本金加上剩余本金在本月所产生的利息，比较适合当前收入可观，想减少总利息支出和打算提前还款的购房群体。

对于首套房和二套房，贷款方案也有所不同：

首套房：如果购房者一直缴纳住房公积金，又想获得较低利率，支付较低利息，可选择利率低的公积金贷款。如果选择了组合贷款，建议公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。没有缴纳住房公积金的人群，只能选择商业贷款。
二套房：可以根据自身情况选择首付的解决方式和贷款类型，如采用信贷产品解决首付，选择公积金贷款并采用自由还款方式等。

五、购房贷款办理的注意事项

在办理购房贷款过程中，有以下注意事项：

个人征信
- 个人征信非常重要，如果有连续三个月累计六个月的逾期记录，那么基本上银行不会贷款给你。
收入证明
- 收入证明要覆盖个人名下负债的2倍，银行流水的月份，需要按照具体银行的要求来出具。小型企业或需提供公司的营业执照副本。
购房发票
- 贷款买房的发票有首付款发票、贷款发票。如果购买的是现房，在交税时需要拿着这两样发票去交税。如果购买的是期房，存在面积差的情况，开发商一般会重新开一张首付款发票，并且回收之前的发票。如果不小心把首付款发票弄丢了，开发商不会换发票，而且还需要购房者去办理发票丢失的手续，因为发票一旦丢失，是没有办法补开的。
公积金贷款
- 公积金贷款需要注意的是，需要满足连续足额缴纳12个月的公积金，并在申请贷款前仍在缴存中。公积金贷款从申请到放贷，时间比商贷长，需要慢慢等。
其他事项
- 提前查询征信，确保征信良好，避免因征信问题导致房贷申请不通过。提前备齐贷款材料，提供真实、有效的材料，加快贷款审批进度。准备充足的首付资金，根据个人资信状况不同，银行可能会要求提高首付比例。选择合适的贷款银行，综合考虑银行的贷款政策、贷款利率、额度、准入门槛等因素。选择合适的还款方式，根据自身的经济状况和财务规划，选择等额本息或等额本金还款方式。保管好相关的凭证，如房贷合同、购房合同、首付收据或发票、抵押合同等。不要动用公积金，如果是打算办理公积金贷款，提取公积金可能导致贷款额度不足。贷款无力偿还需及时联系银行，说明原因，避免房子被处置和被列入失信被执行人名单。还清后别忘记解押，领取解押所需材料，前往房管局办理解押手续。考虑好退税问题，按照每月1000元的标准定额扣除。