司法拍卖预售许可证房

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2024-10-17 08:53:01

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内容摘要：司法拍卖预售许可证房的概念司法拍卖预售许可证房是指被法院依法采取强制执行措施，对具有预售许可证的房产进行拍卖的行为。在一些情况下，...

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司法拍卖预售许可证房的概念

司法拍卖预售许可证房是指被法院依法采取强制执行措施，对具有预售许可证的房产进行拍卖的行为。在一些情况下，被执行人无法履行债务，其名下具有预售许可证的房产可能会被法院纳入司法拍卖程序，以实现债权的清偿。例如，被执行人拖欠贷款、欠款等，法院有权对其预售的房产进行处置。

司法拍卖预售许可证房的流程

参与拍卖前的准备
- 核实房屋产权信息，包括土地的出让性质、使用年限、房屋用途、是否办理过不动产权证、有无设置抵押担保、有无共有产权人、是否限购等。
- 现场实地看房，查看房屋质量问题、安全隐患、占用情况、其他债务情况，了解标的房屋的内部构造、基础设施占用情况、其他债务等情况，避免在日后的使用过程中出现了问题，无法向第三方追究责任。
- 初步核实费用，竞拍过程中的成交价通常是房屋的“裸价”，而竞买成功后因房屋过户所涉及的一切税、费、
- 核查原权利人注册地址迁入情况。
拍下房产后
- 对接法院取得“四书”，包括法院委托拍卖行拍卖的《委托拍卖书》、法院出具《成交确认书》、《裁定书》、《协助执行通知书》。一般情况，法院会在拍卖成功后的 1 - 2 个月之内出具这些法律文书。
房产解封
- 在缴纳房产全款后，第一时间和法院进行联系，推进法院出具协助执行裁定书，解除房产的查封。
- 在拍卖前应当进行详细的尽调工作，予以确定法拍房产被几家法院查封。如仅被拍卖法院查封，跟法院沟通解封即可，如果存在多家法院查封的情况，还需要和其他法院进行额外的沟通。
房产解押
- 指的是解除这套房产被原房主抵押行为，去对应的房管局、档案局、不动产管理局等单位涂销房产的抵押。需要确定抵押情况、抵押机构以及相关的负责法院，区分一下本地法院和外地法院，本地法院会方便一点，可直接和房管局等机构沟通，外地法院需要另委托本地法院进行解押，需要更多时间沟通、确定、提交手续。
税费、其他费用的缴纳
- 在房产解封、涂销抵押之后，可携带法院裁定书等资料去缴纳税费等相关费用，部分房管局/不动产登记中心要求先解封后才可办理核税，需要核实解封进度，再预约核税。
- 税费缴纳一般有契税、印花税、增值税等等。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》与《税收征收管理法》的相关规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
房产过户
- 交完税费以及其他费用后，可携带竞拍成功的文件、法院对房产解封的文件、税费及各种费用缴纳的证明办理过户手续。整个过户流程需沟通及时、材料完备，预计在 2 - 3 周内拿到房产证。
- 需要准备材料如下：
  - 买受人证件类，如个人名义购买需要身份证（夫妻双方）原件、户口本原件、结婚证原件（若有，离异或者曾离异再婚的，需提供离婚证和离婚协议）、未成年子女出生证原件或身份证原件（若有）。如公司名义购买需要营业执照原件、开户许可证原件、法人证明书原件、法人身份证复印件。以上材料需复印三份，身份证正反面复印，户口本复印至空白页。
  - 法院、房产、税务部门出具的文书类：
    - 执行裁定书原件
    - 开具给不动产事务登记中心的协助执行书原件
    - 开具给税务部门的协助执行通知书原件
      - 拍卖成交确认书原件
    - 法院出具的房款收据
    - 房产部门出具的协执文书收件回执
    - 各项税费缴纳凭证拿到材料请先检查法律文书地址、金额、名字及身份证号码是否正确以上材料需复印四份准备。
  - 其他类：
    - 网上打印完整拍卖公告和竞价记录（含标的物照片）
      - 原产权人身份证号（可要求法院提供）
    - 标的物如包含车位，请要求法院分别确认房屋价格和车位价格。

司法拍卖预售许可证房的注意事项

仔细阅读相关文件
- 当事人在选择司法拍卖预售许可证房时，要仔细阅读拍卖房产的《调查情况表》以及《竞买公告》，充分了解拍卖房产的拍卖依据、权证情况，房屋用途及土地性质、房屋的面积位置、租赁情况，抵押情况、有无权利限制、有无欠缴供暖费物业费等费用以及是否限购等。
了解房产
- 一般情况下，“法拍房”主要于以下几种途径：
  - 民间借贷：借贷人无法按期还款，账户中也无财产可供执行，出借人可申请查封借贷人名下的房产，要求法院在执行阶段拍卖房产偿还借款。
  - 商业贷款：购房人向银行贷款买房，不能按期偿还贷款时，银行可起诉要求贷款人就房屋拍卖变现偿还贷款。
  - 司法没收：例如法院可判决没收犯罪嫌疑人个人财产，将其名下房屋拍卖后所得价款无偿收归国有的一种刑罚方法。
购房政策
- 但 2022 年 1 月 1 日施行的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》对法拍房的购房政策进行了统一，要求法拍房竞买人必须具备购房资格，否则承担相应法律后果。

司法拍卖预售许可证房的风险

合同解除风险
- 被执行人已将房款全部支付给开放商（被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。
限购政策风险
- 2021 年 12 月 19 日，《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》显示，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

如何辨别司法拍卖预售许可证房的真伪

查看名称
- 确认许可证上注明的开发企业名称是否与实际相符。如果不相符，建议不要购买该房产，
- 确认房产项目的名称，看看它与实际是否相符。
查看用途
- 房屋用途性质是绝对不可忽略的一点，因为普通住宅和商用住房是完全不同的两个概念，它们在使用年限、交易税费、按揭方式，甚至是生活成本上都是不同的。
查询相关渠道
- 商品房预售许可证查询可以去市国土房管局，
- 商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
查看具体信息
- 看预售许可证编号和开发商的名称，这个编号是仅有的，也是可查的，更是最最主要的信息，就像每个人的身份证号码一样，对号入座。另外可以通过“全国企业信用信息公示体系”查询开发商的经历，包含开发商的资金实力，组织机构改变、征信等问题。
- 看楼盘项目名称及坐标，一个楼盘可能会要分好几期开发，每一期的名字可能会小有变化，所以看预售许可证的时候，也要与开发的期数相对应，同时检查预售许可证上的地址与实际地址是不是符合。
- 看土地证信息及楼栋信息，商品房预售许可证包含土地使用权出让合同书号、地块编号、土地证编号、土地年限，楼的栋数等，都会逐个标明。预售证上也包含同意预售的楼栋信息、总建筑面积、套数、间数等等，不在此预售许可证上的楼栋，则不可视其为有证楼盘。