预售许可证多久备案

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2024-10-15 08:52:39
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内容摘要：一、预售许可证备案时间根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管...

各类资质· 许可证· 备案办理

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一、预售许可证备案时间

根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。这一规定明确了在正常情况下，从签约到进行预售许可证备案的时间期限为30日。不过这只是一个基本的框架性规定，在实际操作中，不同地区可能会根据当地的实际情况进行调整。

二、预售许可证备案规定的时长

法定基本要求
- 从开发企业的角度来看，在满足预售条件并进行签约后，30日的备案时间是一种督促机制。这有助于规范房地产市场的交易秩序，保障购房者的权益。例如，如果没有这样的时间限制，开发企业可能会拖延备案，从而可能导致购房者面临诸多风险，如房屋被重复销售等情况。
- 从房地产管理部门的角度，30日也给予了其足够的时间来处理备案相关的事务，包括对提交材料的审核等工作。
特殊情况与调整
- 在一些特殊情况下，如遇到不可抗力因素或者开发企业提交的材料存在问题需要补充或修正时，备案时间可能会相应延长。例如，若开发企业在签约后发现提交的预售合同存在部分条款不符合规定的情况，需要重新修订合同内容，这就可能会导致超过30日的备案期限。但这种情况下，开发企业应该及时与相关部门沟通并说明情况。

三、不同地区预售许可证备案期限

一线城市
- 北京：北京的房地产市场管理较为严格。例如，根据相关规定，商品房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。并且预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月。这表明北京在预售许可证的管理上，不仅关注备案期限与项目交付的关联，而且对延期也有明确的限制。
- 上海：上海可能会根据项目的具体情况，如项目的规模、开发进度等因素来确定预售许可证的备案期限。同时，对于一些重点区域或者特殊项目，可能会有额外的审核要求，这也会对备案期限产生影响。例如，对于大型的城市综合体项目，由于涉及的规划、建设、销售等环节更为复杂，相关部门可能会在审核过程中花费更多的时间，从而影响备案期限。
- 广州：广州市住房和城乡建设局为提升营商环境，提高行政审批效率，实施预售许可证业务全程网上办理，进一步压缩申报材料，“房屋管理系统项目概况填报信息审核”申报材料压减至11项，“商品房预售许可（含预售变更）”申报材料压减至13项，这在一定程度上有助于缩短备案所需的时间，但并没有明确改变备案期限的规定。
二线城市
- 成都：对于中心城区商品房项目，商品房预售许可（现售备案）工作划分为商品房价格指导、征询意见、预售许可（现售备案）三个阶段，全流程审批时限控制在10 - 12个工作日内。其中商品房价格指导阶段为6 - 8个工作日内，仅商品房项目涉及；预售许可（现售备案）阶段为4个工作日内；征询意见阶段作为辅线事项，不计入总时限，10个工作日内办结，企业在预售许可（现售备案）申报前完成即可。这表明成都在不同的预售许可相关阶段有明确的时间控制，整体上是为了提高效率并规范市场。
其他地区
- 在一些地区，房屋预售许可证的有效期一般为一年，有的城市规定房屋预售证可证明可以延期，一直到办理房屋产权登记为止。还有些地区的预售许可证没有明确的有效期规定，只要项目未售罄、开发建设仍在继续，预售许可证就一直有效。这种差异反映了不同地区根据自身房地产市场的发展状况、需求以及管理理念所做出的不同政策选择。

四、预售许可证备案流程与时间要求

一般备案流程
- 申请阶段
  - 如已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等。然后向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，提交相关材料，如商品房预售许可申请表、土地成交确认书、国有土地使用权证书或不动产权登记证书、建设工程规划许可证及总平图、建筑工程施工许可证等（不同地区可能会有一些差异）。
- 审核阶段
  - 房地产管理部门在收到开发企业的申请后，会对提交的材料进行审核。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。在这个过程中，如果发现材料不齐全或者不符合要求，会通知开发企业补充或修正材料，这会影响整体的备案时间。
- 合同签订与备案
  - 开发企业在取得预售许可证后，可与购房人签订商品房预售合同。之后，开发企业需在30天内向房产交易管理部门申请备案手续。
时间要求在流程中的体现
- 在申请阶段，开发企业准备材料的时间没有明确的法定上限，但为了尽快完成备案，企业会尽快准备齐全材料。如果企业自身效率低下或者对材料要求理解不到位，就可能会拖延这个阶段的时间。
- 在审核阶段，虽然规定了受理之日起10日内作出决定并在之后10日内颁发许可证，但如果遇到材料复杂或者需要进一步核实的情况，如对开发建设资金是否达到要求的核实等，实际的审核时间可能会超过这个期限。
- 在合同签订与备案阶段，30日的备案时间限制是比较明确的，但如果购房人对合同条款有异议，需要重新协商签订合同，这也可能导致超过30日的备案期限。

五、影响预售许可证备案时长的因素

开发企业自身因素
- 材料准备情况
  - 如果开发企业内部管理混乱，对预售许可证备案所需的材料清单不清晰，可能会导致材料准备不齐全或者不符合要求。例如，没有准确的土地使用权证书副本、建设工程规划许可证的相关附件缺失等情况。这就需要反复补充材料，从而延长备案时间。
  - 开发企业对相关政策法规的理解程度也很关键。如果对预售条件、备案流程等规定理解错误，可能会提交错误的材料或者按照错误的流程操作，进而影响备案进度。
- 项目建设进度
  - 按照规定，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上并确定施工进度和竣工交付日期才能申请预售许可证。如果项目建设进度缓慢，达不到这个要求，就无法及时申请，自然会影响备案时长。例如，在一些大型的房地产项目中，由于资金周转问题或者施工过程中的意外情况（如地质问题导致基础工程延误），导致建设进度滞后，无法按时满足预售条件。
政府部门相关因素
- 审核效率
  - 不同地区的房地产管理部门审核人员的数量和专业素质会影响审核效率。如果审核人员数量不足，面对大量的备案申请时，可能无法及时处理。例如在房地产市场火爆、新开发项目众多的地区，审核人员可能会面临较大的工作压力，导致审核时间延长。
  - 审核流程的复杂程度也会对备案时长产生影响。一些地区可能为了严格监管房地产市场，设置了较为复杂的审核流程，如多层级的审核、多个部门的联合审核等。例如，在某些城市，对于涉及土地用途变更或者有特殊规划要求的项目，除了房地产管理部门的审核外，还需要土地管理部门、城市规划部门等的联合审核，这就会增加审核的时间。
- 政策调整
  - 政府部门可能会根据房地产市场的发展状况进行政策调整。例如，在房地产市场过热时，可能会加强对预售许可证的审核标准，要求开发企业提供更多的证明材料或者满足更高的建设进度要求，这会使得开发企业需要更多的时间来准备，从而延长备案时长。相反，在市场低迷时，为了刺激房地产市场发展，可能会简化一些手续，但这种政策调整也需要开发企业和相关部门有一个适应的过程。

六、预售许可证备案的最新政策和时间

各地的最新政策
- 北京：如前面所述，最低规模不得小于栋，不得分层、分单元、分套(间)申请，并按预售许可范围进行预售资金监管。同时，明确了商品房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售许可确需延期的，延期期限每次不超过6个月等规定，这是对预售许可证管理的进一步细化和优化。
- 浙江：规范审批(备案)部门开展商品房预售管理(含现售备案)的部门应为规定的市、县建设行政主管部门或房地产行政主管部门。各地要加强对住宅用地或商务金融用地项目的商品房预售管理，对不符合商品房预售许可或备案条件的工业地产等项目，不得批准商品房预售许可、办理现售备案等一系列措施，从多个方面规范了预售许可证的管理。
关于时间方面的体现
- 这些最新政策在时间方面的规定，如北京的预售许可延期期限每次不超过6个月，是为了更好地平衡开发企业的销售需求和购房者的权益保障。但通过规范管理部门、审核条件等方面间接影响了备案的整体时间效率。同时，各地政策的不断调整也反映了房地产市场在不同发展阶段对预售许可证备案时间和相关管理的动态需求。