商品房预售许可证备案登记

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2024-10-08 15:01:30

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内容摘要：一、商品房预售许可证备案登记的流程商品房预售合同备案登记是保障购房者权益的重要环节。其流程如下：准备申请材料房地产开发企业需要准备...

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一、商品房预售许可证备案登记的流程

商品房预售合同备案登记是保障购房者权益的重要环节。其流程如下：

准备申请材料
- 房地产开发企业需要准备齐全相关材料。这些材料可能包括但不限于商品房预售许可申请表、土地成交确认书、国有土地使用权证书或不动产权登记证书、建设工程规划许可证及总平图、建筑工程施工许可证等。例如在成都市的相关规定中，不同阶段如商品住房价格指导阶段、征询意见阶段、预售许可（现售备案）阶段都有各自详细的办事要件，像商品住房价格指导阶段就需要系统填报商品住房价格指导申请表，平台调用土地成交确认书等材料，扫描上传民政部门出具的建筑物名称备案文件等材料。
规定时间内申请
- 房地产开发企业在取得预售许可证和预售登记通知书之日起30日内，与购房人签订合同后，由房地产开发企业向项目所辖房地产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。这一规定时间的设定是为了确保交易的及时监管和购房者权益的及时保障。
提交申请
- 开发企业将准备好的材料提交给县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门（有些地区可能有专门的受理部门或窗口）。例如在成都，市、区两级住房和城乡建设部门设立统一的政务服务窗口，实行“综合受理、分类审批，统一出件”模式，不同区域的项目由相应的部门受理，如“5 + 2”区域项目由成都市住建局受理，新六区项目由属地住建部门受理。
部门受理审核
- 相关部门收到申请后，对材料进行审核。如果预售材料齐备，房地产部门在三个工作日内完成登记手续，在商品房预售登记表上签署意见，并在备案表和预售合同上加盖商品房预售登记备案章，留存商品房预售登记表。在审核过程中，会对材料的真实性、完整性以及是否符合相关规定进行检查，如检查企业的资质、土地使用情况、工程建设进度等是否满足预售条件。

二、商品房预售许可证备案登记的条件

企业资质相关条件
- 预售方需要已取得房地产开发资质证书、营业执照。这是对开发企业合法经营资格的基本要求，只有具备合法资质的企业才能够进行商品房预售活动。例如在广东省的规定中，明确要求预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照才能取得商品房预售许可证。
土地相关条件
- 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书。土地是房地产开发的基础，取得土地使用权证书确保了开发企业对土地的合法使用权利，并且土地出让金的交付也是土地合法获取的重要体现。
规划与建设相关条件
- 要持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续。建设工程规划许可证保证了项目的建设符合城市规划要求，施工许可证则是合法施工的依据，而办理质量和安全监督手续是为了确保工程建设过程中的质量和安全。例如在广东省的规定中，四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程才符合预售条件。
资金与账户相关条件
- 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。这有助于对预售款进行专门管理，防止资金被挪用，保障项目建设的资金需求和购房者的权益。
项目状态相关条件
- 已确定施工进度和竣工交付使用时间。这可以让购房者对房屋的交付有一个合理的预期，同时也便于相关部门对项目进行监管，确保项目按照预定计划进行建设。并且预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权，保证了房屋产权的清晰性，避免出现产权纠纷等问题。

三、商品房预售许可证备案登记的相关法规

《城市商品房预售管理办法》相关规定
- 该办法规定开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。这一规定从源头上对商品房预售进行了规范，确保只有符合条件的项目才能进入预售市场。例如，开发企业申请预售许可时，应当提交商品房预售许可申请表等证件（复印件）及资料。
《商品房销售管理办法》相关规定
- 这部法规对商品房销售包括预售进行了全面的规范。它规定了商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。同时，对商品房销售过程中的各种行为如广告宣传、合同订立、销售代理等都做了详细规定，这些规定间接影响着预售许可证备案登记，因为备案登记也是为了保障整个商品房销售过程的合法性和规范性。例如，规定了房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行，这与预售许可证备案登记时对房屋产权状况的审查等方面相关联。
地方相关法规
- 不同地区也有自己的相关法规，如广东省的《广东省商品房预售管理条例》。地方法规会根据本地的实际情况，在国家法规的基础上进一步细化和补充商品房预售许可证备案登记的相关要求。例如在广东省规定了取得商品房预售许可证应当具备的一些本地特色条件，像三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程等条件，这些规定都是为了更好地适应本地房地产市场的监管需求。

四、商品房预售许可证备案登记的注意事项

材料方面的注意事项
- 提交的申请材料必须齐全、准确，确保所有复印件与原件一致。材料的完整性和准确性是审核通过的基础，如果材料缺失或不准确，可能会导致备案登记申请被驳回或者延误。例如，土地使用权证书、建设工程规划许可证等重要文件的复印件必须与原件相符，不能有遗漏或篡改。
身份信息方面的注意事项
- 身份证明材料必须真实有效，符合相关规定。无论是开发企业的法定代表人身份证明，还是购房者的身份证明，都要严格按照要求提供。如果涉及境外购房，需提供相关审批文件。这是为了确保交易主体的合法性和真实性，防止身份欺诈等问题在房地产交易中出现。
房屋产权状况方面的注意事项
- 如预售商品房已被抵押，需获得相关抵押权人的同意。因为房屋存在抵押情况会影响购房者的权益，如果在抵押未处理的情况下进行预售许可证备案登记，可能会导致后续的产权纠纷等问题。
遵守相关规定方面的注意事项
- 开发企业要严格遵守相关的预售规定，如未取得预售许可证，擅自收取预付款性质的费用、发布预售广告、参加房地产交易展示活动等都是不被允许的。在预售过程中，也要按照预售许可内容预售商品房，并且要公示商品房预测面积测绘技术报告书和共用建筑面积的分摊情况等内容，否则可能面临处罚，同时也会影响预售许可证备案登记的合法性和有效性。

五、不同地区商品房预售许可证备案登记的差异

登记机关的差异
- 在一些地区，商品房预售合同登记备案的机关可以是建设主管部门，也可以是房地产管理部门。而预告登记通常是由房屋的登记机构负责。例如在某些城市，建设主管部门可能负责部分区域或者特定类型项目的预售许可证备案登记工作，而房地产管理部门负责其他项目的相关工作。这种差异可能与当地的行政管理体制和职能划分有关。
法律效力的差异
- 商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力；而预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力。例如在涉及房屋被强制执行的情况下，备案登记的商品房买卖合同不能当然阻碍被强制执行，而预告登记可以。这反映了不同地区在对待预售许可证备案登记和预告登记的法律定位上的差异，也影响着购房者权益的保障程度和方式。
程序方面的差异
- 商品房登记备案制度由开发商向行政主管部门进行报备，具有强制性，是一种单方行为；商品房预告登记是买房人和开发商双方行为，只有达成合意才可申请登记，是双方行为，并且备案登记是预告登记的前置程序，在不同地区这一程序的具体操作和要求可能会有所不同。例如，有些地区可能对开发商报备的时间限制、材料要求等更为严格，而有些地区可能在预告登记的双方合意达成方面有特殊的规定或者指导意见。
适用范围的差异
- 预告登记适用范围广泛，涵盖房屋买卖、抵押及建设用地使用权转让等多种不动产交易。相对而言，商品房预售登记备案仅限于商品房的预售过程。不同地区在具体执行过程中，可能会根据本地的房地产市场特点和需求，对适用范围进行微调。例如，某些地区可能会将一些特殊类型的房屋预售，如保障性住房预售，在备案登记方面有特殊的规定或者与普通商品房预售有所区别。