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2024-09-27 09:30:42
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各类资质· 许可证· 备案办理
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房地产五证是指房地产商在预售商品房时需要具备的五个证，分别是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》，简称“五证”。
其中，《建设用地规划许可证》是建设单位经向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置及范围符合城市规划的法定凭证。是建造单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位是非法用地，房地产商的售房行为则属非法，不能领取房地产权属证件。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划规定的法律凭证，是建设单位建造工程的法律凭据，在建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违法建造的，不能领取房地产权属证件。
《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。是建设单位进行工程施工的法律凭据，也是房屋权属登记的主要根据之一。没有开工证的建设项目则属违法建筑，不予法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办好施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
《国有土地使用证》指证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用不同，分别盖以《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章》。
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门应允房地产开发企业销售商品房的批准证件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。若买房者则要调查房屋的建造质量，则可查验房地产商的《工程验收证》。在购房时着重查看《国有土地使用证》和《预售许可证》就行了，因为如果开发商没有拿到《国有土地使用证》的话，是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得以上两个《规划许可证》及《施工许可证》则拿不到《预售许可证》的。
办理五证的流程如下：
办理《建设用地规划许可证》
企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处。
进行土地评估。
土地局测量对现场测量，出定界图。
缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证。
打交费单，领取用地规划许可证。
办理《国有土地使用证》
建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处。
用地处转总工室审查。
报局业务会批准。
领取选址意见书。
办理《建设工程规划许可证》
企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查。
主管局长、主管市领导批准。
办理《建筑工程施工许可证》
企业准备相关材料，包括施工图纸、施工合同、施工组织设计等。
向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门提出申请。
主管部门对申请材料进行审核，对施工现场进行勘查。
符合条件的，颁发《建筑工程施工许可证》。
办理《商品房预售许可证》
企业提交预售申请、相关证明材料，如土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等。
主管部门对申请材料进行审核，对预售项目进行现场勘查。
符合条件的，颁发《商品房预售许可证》。
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：
一级资质：
从事房地产开发经营5年以上。
注册资本不低于5000万元。
近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
连续5年建筑工程质量合格率达100%。
上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
未发生过重大工程质量事故。
二级资质：
从事房地产开发经营3年以上。
注册资本不低于2000万元。
近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
连续3年建筑工程质量合格率达100%。
上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。
工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
未发生过重大工程质量事故。
三级资质：
从事房地产开发经营2年以上。
注册资本不低于800万元。
房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
连续2年建筑工程质量合格率达100%。
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
未发生过重大工程质量事故。
四级资质：
从事房地产开发经营1年以上。
注册资本不低于100万元。
已竣工的建筑工程质量合格率达100%。
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
未发生过重大工程质量事故。
新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：
- 营业执照复印件。
- 企业章程。
- 验资证明。
- 企业法定代表人的身份证明。
- 专业技术人员的资格证书和劳动合同。
- 房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
办理五证与开发资质密切相关。开发商未取得相应的开发资质，可能无法顺利办理五证。例如，如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，是拿不到《国有土地使用证》的；未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》，是拿不到《预售许可证》的。
只有具备相应开发资质的企业，才能证明其在资金、技术、人员等方面具备开发房地产项目的能力，从而有资格申请并获得五证，将开发的商品房合法地推向市场进行交易。
要获取开发资质以办理五证，房地产开发企业可以按照以下步骤进行：
新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，准备相关文件，包括营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和劳动合同等，到房地产开发主管部门备案。
房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年，主管部门可根据企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交企业资质等级申报表、房地产开发企业资质证书（正、副本）、企业资产负债表和验资报告、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件、已开发经营项目的有关证明材料、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》执行情况报告等相关证明文件。
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