暂定二级资质信托432

好顺佳集团
2024-09-20 09:33:28
5690

内容摘要：什么是暂定二级资质信托 432“暂定二级资质信托 432”是信托行业中房地产信托项目的一个重要概念。“432”具体指的是：“4”是...

各类资质· 许可证· 备案办理

无资质、有风险、早办理、早安心，企业资质就是一把保护伞。好顺佳十年资质许可办理经验，办理不成功不收费！点击咨询

什么是暂定二级资质信托 432

“暂定二级资质信托 432”是信托行业中房地产信托项目的一个重要概念。“432”具体指的是：

“4”是指房地产项目的“四证”齐全，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。信托公司在向房企发放信托贷款或审批融资前，应审核拟申请贷款的房地产开发项目已取得前述四个证照，信托公司不得向未完整取得四证的房地产项目发放信托贷款。
“3”指房地产项目的项目资本金比例达到国家最低要求。根据相关规定，申请信托公司贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于 35%，而后，根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房项目为 20%。但根据当前部分信托公司的内部风控标准，筛选项目时仍要求房地产开发项目满足至少 25%以上的项目资本金比例。项目资本金投入通常为项目公司或其股东支付的土地出让金、工程款、建筑材料采购等。同时，信托公司要严格审查资本金及到位真实性，对股东借款、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。
“2”指二级资质。根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，信托公司发放贷款的房地产开发项目须满足“开发商或其控股股东具备二级资质”。此处开发商一般即信托贷款的融资人/借款人，也称项目公司；关于控股股东，《公司法》第十三章第二百一十六条的定义，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。实践操作中，通常有些房地产开发项目的项目公司或其控股股东并不具有二级资质，但项目公司的全资持股股东的控股集团公司一般具有一级或二级资质，此种情况是否符合要求虽监管机关并未出具明确文件规定，但根据部分信托公司向监管机关的项目报备情况反馈，有些地方监管机关默许此种情况也符合二级资质的要求。虽房地产开发项目的项目公司及其控股股东不具有二级资质，但项目公司的非控股股东具有二级资质，对于此种情况，实践操作中，融资方往往通过修改项目公司或其股东的公司章程中股东会的表决权，或者变更项目公司或项目公司控股股东的股权结构，使具有二级资质的股东符合《公司法》第二百一十六条规定的“依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东”的控股股东的定义，从而符合规定二级资质的要求。

暂定二级资质信托 432 的相关规定

“暂定二级资质信托 432”有着明确的相关规定：

对于“四证”，信托公司在向房企发放信托贷款或审批融资前，应审核拟申请贷款的房地产开发项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证这四个证照，信托公司不得向未完整取得四证的房地产项目发放信托贷款。
关于项目资本金比例，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，申请信托公司贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于 35%，而后，根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通商品住房项目为 20%。但当前部分信托公司的内部风控标准，筛选项目时仍要求房地产开发项目满足至少 25%以上的项目资本金比例。同时，信托公司应加强对项目资本金及到位真实性的审查认定，对股东借款、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金。信托公司应要求借款人提供资本金到位的合法、有效证明，必要时应委托有资质的中介机构进行核实认定。
就二级资质而言，信托公司发放贷款的房地产开发项目须满足“开发商或其控股股东具备二级资质”。对于控股股东的定义，《公司法》第十三章第二百一十六条的规定，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。实践中存在一些特殊情况，如项目公司或其控股股东不具二级资质，但项目公司的全资持股股东的控股集团公司一般具有一级或二级资质，有些地方监管机关默许此种情况符合要求；若项目公司的非控股股东具有二级资质，融资方往往通过修改公司章程中股东会的表决权，或者变更股权结构，使该股东符合控股股东的定义从而符合要求。

暂定二级资质信托 432 的案例分析

在实际的信托业务中，存在着不少与“暂定二级资质信托 432”相关的案例。例如，在某些项目中，房地产开发企业的项目公司本身不具备二级资质，但其控股股东通过一系列的股权调整和公司章程修改，使得符合二级资质的股东成为控股股东，从而满足了信托公司的贷款要求。这种操作方式在实践中较为常见，但也存在一定的风险和监管挑战。

再比如，有些项目公司的全资持股股东的控股集团公司具有一级或二级资质，在向监管机关报备时，部分地方监管机关默许这种情况符合“432”中的二级资质要求。这种默许并非普遍适用，

如何评估暂定二级资质信托 432 的风险

评估“暂定二级资质信托 432”的风险需要综合考虑多个方面：

要审查“四证”的真实性和完整性。确保房地产项目已合法取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，防止因证照不全导致项目合法性存疑，增加信托投资的风险。
对于项目资本金比例，要严格核查其是否达到国家最低要求，并且审查资本金的是否合规。如果资本金主要于债务性资金，可能会影响项目的资金稳定性和抗风险能力。
关于二级资质的审查，不仅要关注开发商及其控股股东当前的资质状况，还要考虑其资质的可持续性和稳定性。例如，若开发商是通过临时的股权调整或其他手段达到二级资质要求，
还需要综合考虑房地产市场的宏观环境、项目所在地的经济发展状况、开发商的经营管理能力和信誉等因素，对项目的整体风险进行全面评估。