房地产二级资质信托

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2024-09-19 08:49:50
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房地产二级资质信托的定要求

房地产二级资质信托是指信托公司在发放房地产开发项目贷款时，要求开发商或其控股股东具备二级资质。根据相关规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

“四证”具体指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。信托公司在向房企发放信托贷款或审批融资前，应审核拟申请贷款的房地产开发项目已取得前述四个证照，信托公司不得向未完整取得四证的房地产项目发放信托贷款。

项目资本金比例方面，根据不同政策要求有所不同。保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例不低于 20%，用于其他房地产项目开发的不低于 30%。但部分信托公司的内部风控标准可能更高，要求房地产开发项目满足至少 25%以上的项目资本金比例。

关于二级资质，此处开发商一般即信托贷款的融资人/借款人，也称项目公司。控股股东是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。实践操作中，通常有些房地产开发项目的项目公司或其控股股东并不具有二级资质，但项目公司的全资持股股东的控股集团公司一般具有一级或二级资质，此种情况有些地方监管机关默许符合“54 号文”的二级资质要求。虽房地产开发项目的项目公司及其控股股东不具有二级资质，但项目公司的非控股股东具有二级资质，对于此种情况，融资方往往通过修改项目公司或其股东的公司章程中股东会的表决权，或者变更项目公司或项目公司控股股东的股权结构，使具有二级资质的股东符合《公司法》第二百一十六条规定的“依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东”的控股股东的定义，从而符合“54 号文”规定二级资质的要求。

具备房地产二级资质信托的公司

目前，常见的开展房地产二级资质信托业务的公司包括但不限于：中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等。需要注意的是，信托公司的业务范围和资质要求可能会随时间和监管政策的变化而有所调整。

房地产二级资质信托的风险评估

房地产二级资质信托存在一定的风险。近年来，国家对房地产信托业务的监管不断加强，出台了一系列政策进行调控。例如，银保监会下发 23 号文，对信托公司开展房地产业务提出严格要求，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。对信托公司开展房地产业务提出严格要求，严格限制信托公司前端融资模式。

在这种严格监管的背景下，房地产信托业务面临着诸多风险。个别信托公司的风险暴露引起了监管方的注意，比如安信信托踩雷多个地产项目，中泰信托、中江信托的部分房地产项目也出现逾期。同时，监管机构针对房地产信托的处罚明显增加，对合规性提出更高要求。

房地产市场的波动也会对房地产二级资质信托产生影响。房地产市场的供需变化、价格波动、政策调整等因素都可能导致房地产项目的收益不确定性增加，从而影响信托的兑付。

房地产二级资质信托的市场现状

房地产二级资质信托的市场呈现出以下特点和趋势：

政策调控影响显著：在“房住不炒”和“因城施策”的顶层调控思路指引下，房地产市场供需基本稳定，各城价格分化，房企融资压力加大，行业分化加剧。
规模与增速变化：2019 年房地产信托市场呈现银保监会严控房地产信托业务，上半年业务规模触顶后走低；房地产信托规模增速减缓，行业主要依靠头部客户带动增长；房地产集合信托占据业务主流，信托公司的主动管理能力持续提升；房地产信托集中度显著，靠前公司盈利具有显著优势。
业务特点变化：资金募集更多元，与保险资金的合作增多；交易对手优选前三十强，区域分布以一二线为主；围绕房企融资需求，积极探索新业务模式；风险控制重点得以延续，但增加了对区位因素的考虑。
未来发展趋势：资源正在向头部房企集中，严监管、压降规模成为常态；信托公司需要继续探索多样化的业务模式，提升信托业竞争力；标准化资产存在展业空间，REITs 或会成为新的业务方向；旧改领域蕴含发展机会，提升综合运营能力是关键。