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2022-05-21 09:47:37
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近日，坐落于杭州萧山文彦江南摩卡社区的“自管理”新模式:业委会炒掉原有物业，成立自己的物业公司，对小区进行管理，已近3年，业主口碑很好，还接管了周边两个小区，并吸引了其他社区行业权威人士前来学习。
消防物业管公司，没想到得到了良好的口碑
区工委主任朱树军向记者介绍，摩卡南区由多层、小高层和高层组成，共有1206个住宅单元。到目前为止，已有三家地产公司进行了变更。2012年，第三家物业公司因业主不满其不作为而被提前辞退。
在挑选新物业公司的过程中，小区出现了一段真空期，为了不使物业的正常工作中断，业委会劝说原物业除物业经理和保安主管外的28名员工继续留守，目前为止，这些人员均属于行业主管部门管理。
朱树军说:“该村2007年以来，物业成本一直没有上涨，多层每月 ?O，顶层是 ?O/月，且可以取。”业委会已就物业小区进入事宜联系绿城、万科、龙湖等大品牌物业公司，但经过一番联系，发现在物业费用方面难以达成协议。
对于大型物业公司来说，社区较小，以上物业费用难以支撑品牌物业公司的运营。某大说物业，物业费用低于 /?O/月来谈;另一物业要求在原有物业费用的基础上上涨人民币/ ?O/月，并将在公开的营业收入排名前30位的它们全部列出来。“这么大的房价，对于江南摩卡社区的业主来说，肯定无法接受。
在2017年,今年3月，业主会议投票决定，是自己管理物业，还是选择知名物业，90名业主同意自己管理物业。自火灾发生3个月以来，业委会将把原有的物业人员组织整顿有序，村庄的整体面貌焕然一新。一些社区业主表示，“只要你能把社区管理好，就不用请大牌物业公司来管理。”
公司以行业权威机构牵头成立，物业零报酬管理
小区自从正式实行管理以来，原行业主管部门负责期间的一些做法就不适应了。物业人员的工资、社会保障等支出，需要通过公司定期核算的形式，但根据现行的物业相关法律法规，业主代表大会和行业主管部门无权设立物业公司。
征求村委会业主们同意后，村委会以个人名义注册了一家名为湘越的物业公司。物业服务合同以酬金制的形式与社区签订，约定酬金为0元。在为社会提供物业服务的过程中，物业公司既不要求利润分红，也不承担经营亏损。
翔越物业成立后，原有28名物业人员留用，并在招聘保安、保洁等人员后，聘请职业经理人负责运营，具体事务不参与行业管理局。目前，江南摩卡小区物业团队有48人。他们的工资由社区的物业费支付，两者基本平等。
朱淑君说:“在社区由自己管理之前，它的年收入只有20万元左右。接管社区后，将闲置资产如停车位、商铺、仓库等用于租赁。现在年营业收入可达100多万元。社区公共经营收入应使用用于社区各类公共设施设备的升级改造”。
自经营3年来成绩显著，社区业主享受优惠待遇
自管理近3年以来，先后投入500余万元对小区消防设备、道路、外墙、绿化等设施进行了维护改造，并完成了对监控、大门、门禁人脸识别等设施设备的改造，使萧山区江南摩卡社区成为首家实现房地产智慧社区转型的社区。朱现自豪地说:“超过500万元的投资,除了102万元的兴趣社区的物业维修基金,因为基金不是在自我管理的开始,几乎所有其他操作使用的收入来自社区的公共场所和设施。”三年前，当社区开始自行运营时，一些业主对这种模式持怀疑态度。目前，小区环境改善情况有目共睹，多数业主对此持肯定态度。
记者在江南摩卡社区看到，它虽然是交付了10多年的旧板，但房子的立面看起来像新建筑，医院里绿树葱郁，道路干净，停车秩序井然。“我在这里住了六年多。树和花已经半死不活，路上到处都是坑坑洼洼。社区管理完成后，社区被沥青路取代，草坪和树木得到恢复。
江南摩卡区二手房交易价格的上涨可以反映出自管理以来小区的巨大变化。在文岩地区，同期住宅商品房中，绿城西开发的郁金香银行原房价比江南摩卡区高出2000 ~ 3000元/欧。经过自主经营改造，现在江南摩卡区二手房交易价格已经能够郁金香岸基本持平。自管理以来，江南摩卡小区的房价在短期内有所上涨，业主也获得了更大的利益。
其他周围的社区来接手或学习经验
去年，位于江边地区的文兴风情花园村，业主对物业公司的业绩能力提出质疑，业委会“罢免”了原有的物业。风格花园物业费用与江南摩卡相近。这样的条件下想要引进大牌物业是不现实的，所以业主“出管”的声音比较高。
该小区物业管理委员会主任考察了江南摩卡小区的资产管理模式，觉得可以借鉴，于是邀请朱淑君等人帮忙组建自己的物业管理团队。就这样，江南摩卡社区开设了第一家出口管理机构。
去年9月，物业团队成立，为风情小区正式上岗。还有江南摩卡社区同样,他们也把酬金系统模式,即社区建立一个公共账户,所有财产的收入团队到这个账户,每支出账户需要批准的行业权威可以使用,物业人员的比例和治疗,同时也指社会财产费用的承担执行能力。风格花园的物业成本与员工工资及物业服务的支出基本相同。
朱现说:“枫园小区与江南摩卡小区唯一的区别在于，因为是向外界输出管理经验，枫园小区需要支付小区物业费约7万元，占小区物业费的3，向朱淑君等人支付顾问指导费用和报酬。
此外，江南摩卡毗邻三江花园小区，业主发起联名签字，提议解散原物业，授权江南摩卡小区向越物业托管业主临时大会，最终顺利通过。翔越物业已临时委托托管2个多月。江南摩卡社区自我管理的经验，让一些周边社区很受鼓舞，有很多杭州乃至全国的行业权威成员来学习。
相关人士表示，这种“自我管理”模式仍处于探索阶段
朱现说,尽管有许多行业委员会学习的“自我管理”模式Moka社区南部的长江,它是不容易促进它,因为它需要一些特定的条件,例如,社区前房地产工作很差,业主不承担,此外,人的因素是至关重要的，行业权威成员在业主中有较高的声望，并且没有自私的前提等。
萧山文岩街文家岩社区负责人表示，对于江南摩卡社区的“自我管理”模式在全国比较特殊，还处于探索阶段，已经有了很多不同的声音，还有很多地方需要改进。
卢云林,物业管理专家说:摩卡区南部的长江是一个房地产公司注册的行业权威,和地区的管理按照议事规则的业主代表大会及其标准化仍值得讨论。这种探索在未来将如何发展还有待观察。杭州一住宅物业要火自己管理，也要火进李物业公司接管了其他住宅区。钱江晚报杭州房地产。
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