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2022-05-13 14:50:47
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作为在北京买卖产权房70年、摇过自住型商品房、也买过商住两用房的资深“漂二代”，他常年关注着北京楼市的各种动向和政策。下面，我就3月27日北京商住限购政策正式发布谈一些个人的分析和建议。
3月27日，北京商住限购政策发布后的第一天，北京商住签约仅3套，可见限购对整体市场签约影响较大。要知道，在限购政策出来之前，北京商住楼每天的签约量在200套左右，一年下来就是5-6万套。
一时间，市场恐慌情绪达到极致，未来商住市场将如何变化，成为整个市场最关心的问题。不少人甚至判断北京商住市场价格将至少下降30，这显然是火上浇油，让人坐立不安。
那么北京的商住市场真的会变得如此不堪吗？结论当然是否定的！但是！是的！
第一，从供给端来看，经过这一轮政策，商住这个名词已经成为历史，小商住市场将会消失。小型商住市场的供应量即日起固定不变。现在有几套，将来也有几套，稀缺！从北京商住限购政策看，未来所有商业用地只能建设500平方米/套以上的纯写字楼和商业用房，可见商住和小商住的稀缺性。因此，从供给端来看，有人认为一个即将消失的产品价格会下降30以上。逻辑是什么？
还有人认为，市场可能出现恐慌性抛售，从而导致价格暴跌。我只想问，如果你，你会卖吗？北京房地产无疑是最优质的资产，比现金值钱上百倍！
因此，市场不会出现恐慌性抛售，而是躺着装死，等待重生的机会。
二是从需求端看。限购政策要点要仔细看。其一，购房者限定为无租户且需要五年纳税或社保，这简直是为五年北漂量身定做。二是暂停银行商住贷。看清楚了，是暂停！为什么要停顿？
因为银行信贷不暂停，二手商住市场会大涨，相当于调控失灵。因此，必须暂停银行商业和住宅信贷，以确保市场平稳过渡。信贷何时恢复取决于时机。
那么，无房且社保、纳税满5年的北漂客户会选择购房吗？当然会！但别忘了，北京住宅的限购条件是处女贷+连续纳税60个月，比商住限购条件严格得多，只能买二手住宅。按照目前的二手房价格和各种税费，首付比例并不低，所以你不仅要有宝石般的稀缺资质，还要有钱！
为什么只能买二手房？因为新房市场没有机会，20日以来，北京新房供应量少得可怜，2017年要优先保障自住房。基本上，北漂一族在一级市场没有机会。
因此，北京未来的房地产格局将变成：一手房是保障北京户籍的中低收入人群，是优先满足北京本地需求。二手房是改善型市场，是北京户籍富人的改善（符合条件的富裕北漂也可以），是富人的刚需。而小商住五年就会成为北漂一族的居住产品（因为购房资格可以灵活，可能不需要五年）。这个市场需求会长期存在并持续增长，人数会越来越多。
试图用一手房和二手房来满足北漂族的居住需求，是在重复北京无序发展的老路，让北京的教育资源背负巨大负担。
因此，只有控制小商住规模，使其稳定在一个数量级，才能在一定程度上控制北京常住人口，这也是北京商住限购政策想要表达的核心理念。
有人会质疑，商住都要全款，自己付不起！没错。北京有这么多的商住楼。只有付出更高的代价，才能占据如此稀缺的资源。
第三，未来小商住市场将如何变化？我的判断是短期波动不可避免
（开发商可能急于出货，导致价格波动），中长期将进入慢牛行情。如果商住贷重新放开，恐怕会成为一股爆炸性的红牛。
最后，对于在北京打拼尚未买房的朋友，给出两个小建议：
第一，有资格购买自住型商品房的，要使劲摇，不要放过一个楼盘，不要挑三拣四。这可能是你在北京购买70年老宅的最后一根救命稻草。
二是不具备购买自住型商品房资格，仍计划长期在京发展的，请与房东续签更长时间的租房合同。因为这一轮北京的限购政策，租房市场会暴涨、暴涨、暴涨。
如果我说的话对你有一点用处，请动动你的手点个赞，收个藏，合个便条，谢谢。
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