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2022-04-24 11:14:09
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据不完全统计，目前已有北京、天津、苏州、杭州、南京、金华、宁波、合肥、成都、厦门、青岛、昆明、南昌、东莞等十几个重点城市公布了首批地块用于集中供地。
继北京之后，福州、厦门、青岛、合肥也完成了2022年首批土地集中供应。
除受疫情干扰上海局部拍卖暂停外，按目前节奏，短期内将出现“南热北冷”现象，部分南方城市提前完成了补给任务。
地产大佬发现，由于去年以来的严格政策调控、近期的疫情，以及住房标准的新政，今年的第一批土地拍卖呈现出许多新的特点。
https://www.haoshunjia.com/ 全市整体挂牌率下降，多地放宽征地门槛
与去年第三轮土壤拍卖数据相比，今年第一轮整体暗拍率有所下降。
比如去年第三轮拍卖高达50的厦门，今年第一轮只有10，而去年青岛的第三轮拍卖率是https://www.haoshunjia.com/，而今年首轮也回落到https://www.haoshunjia.com/ 左右，福州持平，合肥和北京也出现了明显的未售出率下降拍卖。
为了降低通过率，不少城市也煞费苦心地制定招标规则。
其中之一是保证金减少。
以苏州为例，投标保证金比例由去年第三批公布的30个下调至20个，直接减轻了房地产企业在拿地时的资金准备负担，从方面让拿地更容易程序优化。 .
二是交易限价上调。
以杭州为例，今年首轮土地拍卖集中，部分板块涨停，涨幅在3-5之间。
上调限价，虽然不能直接影响征地和房企的利润，但可以为同一区域的一手和二手市场产生预期的价格空间，有利于市场的整体回暖。
三是取消免费住房建设。
以东莞为例，3月公布的首轮土地集中供应从不同方面反映了放宽征地门槛的趋势。特别是去年重新挂牌的两个未售出的地块，取消了部分建设要求。
取消免配其实就是增加房企销售面积，增加可售房屋数量，增加销售利润。
02.热点地区依旧火爆，城市分化
从首轮土拍结果看，合肥、厦门两地土拍热度明显回升，当地房企投资热情有所提升。从来看，房企的积极性明显分化。
以合肥为例，注册阶段的人气有明显分化。传统热门板块滨湖科学城有10多家房企参与竞拍5块地块，有的地块甚至有20家参与竞拍。
但在合肥，新站区的6个地块也没有登记。这种待遇很不一样，一热一冷，很尴尬。
造成这种差别待遇的原因，除了地理位置，可能与供应量大、非热门行业去化化压力大有关。
厦门的情况也差不多。厦门在当地分为海岛和海岛。岛指湖里区、思明区，岛外为海沧区、集美区、同安区、翔安区。
厦门土垫虽然在升温，但岛内外土垫的温度却完全不同。
岛上的地块全部高价出售，其中两块中签。另一方面，岛外同安区人气最低，3块地块中有2块以底价售出，另一块溢价率仅为3块。
分析人士指出，原因在于岛上商品房的退役率明显好于岛外。
离岛解毒周期下降，导致房企拿地信心下降。截至2022年2月末，岛外地区交易量大幅缩水，部分板块解毒周期已超过40个月。
看来，在房企资金趋紧的背景下，先放弃冷门地区，尤其是淘汰压力过大的地区，已成为今年参与拍卖房企的共识。
合肥滨湖科学城的情况让地产商想起了东莞松山湖科学城，而厦门岛上的情况则让地产商想起了中心城市东莞。
这种战略趋势会不会在东莞以同样的方式上演？
03、房产与土地的差价一般都在1万以上
去年，拿地资金不足、拿地后利润率低等，成为影响房地产企业拿地积极性的唯一因素。
不过，在加快按揭审批的前提下，只要能够维持高周转率，情况仍有改善的机会。
然而，在当前高周转模式受阻的情况下，盈利水平显然成为了地产公司拿地的核心考量。
从其他城市土地拍卖规则微调来看，我们正在努力落实综合措施，给房地产企业留出更多的利润空间，提高他们的征地积极性。
最重要的一点是房地产价格差异。
所谓房地产差价，是指交易宗地的楼面价格与宗地所在区域的新房一般销售价格之间的差额。这种差异意味着房地产公司获得土地后可能的定价范围，即预期的利润空间。
在北京已成交的地块中，北京城建中标丰台区地块[2022]003，成交底价为22008元/平方米，销售指导价达到88000元/平方米。房价比只有https://www.haoshunjia.com/，房价和地价差6万多元/平方米。
北京市首轮成交的17块地块成交底价与住宅销售指导价存在2万余元/平方米的差价。
以福州为例，很多地块的地房比都在60以下，最大地房差超过https://www.haoshunjia.com/元/平方米，地-房间比只有34。盈利空间可观。
另一个例子是合肥，有 15 箱达到最高限价。平均地价比为https://www.haoshunjia.com/，与地价的差价达到10518元/平方米。
在南京等其他城市，根据地块信息公示，楼盘价差低至10482元/平方米，高达30723元/平方米。
一般来说，每间洋房的地价差在1万元起，这似乎是目前拍卖交易的底线。
记念那个地产小哥，去年东莞逝世房地产和土地的价格差异只有几千元。如果再加上建设、宣传、销售等成本，利润率已经低于房企可接受的水平，房企自然不愿冒险拿地。
04.“比拼品质”时代，东莞土壤拍卖强者领跑
在这一轮的土地拍卖中，还有一个话题讨论得最多，那就是“比拼品质”。
我们常说“生活品质”，但什么是“生活品质”？ “生活品质”的核心是什么？
在疫情的第三年，当大家都在为一再封城而烦恼时，回过头来，才发现这里也是家，只有真正的高品质社区，才是安心的地方。
不仅要“有房子住”，还要“住好房子”。
在地产大佬看来，优质住宅至少应该包括以下几个方面：
1、更多的室内休闲娱乐空间
2、多晒太阳
3、降低社区人口密度
4、绿化更好，停车更方便
事实上，自最新版《住宅项目规范（征求意见稿）》发布以来，对于征地房地产企业来说，对竞争质量的要求越来越高。
地产大佬简单梳理了一下核心内容：
1.强调层高3米：层高不低于https://www.haoshunjia.com/米，卧室和客厅内部净高不低于https://www.haoshunjia.com/。与现行标准相比，层高和净高标准分别提高了20厘米和10厘米。
2、2层以上需要电梯：对于2层及以上的住宅，每个单元至少应安装1部电梯。此外，对电梯的进深甚至按钮的位置也有更具体的要求。
3、新型电动汽车充电设施：住宅项目应配备机动车停车位、新能源汽车充电设施或预留安装条件、无障碍停车位。
4、集中绿地宽度不小于8米：在集中绿地中，标准建筑日照阴影线外的绿地面积不小于三分之一，并有成为老人和儿童的活动区。
3、设有无障碍辅路：辅路应与住宅单元相连出入口、老人和儿童活动场所应当无障碍连通，并与城市、乡镇道路人行道相连，形成无障碍步行系统。
对于购房者来说，未来的房子在细节上会越来越宜居，但对于房地产公司来说，开发成本或难度会增加。未来是否会进一步推高房价还有待观察。观察。
以层高为例，确实，东莞一些老旧小区的层高，过去的层高略低，让人心情低落，也造成了一些生活上的不便。
对于开发者来说，同样的投入，自然层数越多，越赚钱。每一层都越来越高，在相同的成本和周期下，可以多建一层甚至更多。
对于住户来说，层高越高，居住空间越大，居住体验越高，业主获得感越强。
在这样的背景下，面对新房的更高标准，房企不仅要有钱拿地，还要在产品开发上投入更多的精力和成本。未来向房企供应新房，一定是一家有丰富开发经验和雄厚资金实力的实力企业。
其实，目前东莞很多高层住宅都达到了3米，整体居住质量还是可以接受的。
早在前两年，东莞的很多房企就主动向品质房这个大方向靠拢，而且往往这些房企都是知名的房企龙头，比如中海、华侨城、乡村花园、保利、万科等
新标准出来了。就东莞市场而言，其实更多的是对现有格局的再次肯定。
4月19日-20日，东莞首轮8地块将陆续拍卖，地产商也将陪你一起见证“竞品”时代的到来！
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