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2022-04-16 16:44:44

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内容摘要：分享给你的朋友和朋友圈（商业地产瞄准法人买方市场）据中原地产研发部统计，2017年一季度，写字楼市场需求持续升温，中心区楼盘成交增加，带动主力成交价格稳中有升.整体商业写字楼物业...

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（商业地产瞄准法人买方市场）

据中原地产研发部统计，2017年一季度，写字楼市场需求持续升温，中心区楼盘成交增加，带动主力成交价格稳中有升.整体商业写字楼物业成交均价于一季度录得上升。一季度，广州一手商业写字楼市场供不应求，以商业写字楼公寓居多。此类物业占交易的近 69。其中不少项目都是新推出的，备受市场追捧。商业性质的一手商业地产项目成交https://www.haoshunjia.com/平方米，较去年四季度下降35，同比增长79年;成交均价28031元/平方米；办公性质的一手商业地产产品成交https://www.haoshunjia.com/ 万平方米，环比小幅下降1，同比增长33，成交均价22080元/m2。

根据广州市3月30日发布的楼市调控政策，商业地产市场面临挑战。中原地产研发部认为，在新政影响下，未来以住宅物业为主的商业项目将不再上市；基本上，商铺、写字楼、公寓的财产只能转让给法人；个人只能购买新政之前出售的那些。但重新转让需要取得房产证至少2年，且只能转让给法人。预计二季度商业地产成交量将下降30左右，价格可能小幅回落或企稳。目前由房地产开发商开发的商业地产项目，未来将寻求和培育法人买方市场，部分未售出的项目可能会转让给开发商自营或外包。商业地产专业运营公司或将迎来入市好期。

琶洲西区定位为互联网集聚区，引进一批知名企业后，该区吸引力增强，尤其是吸引了众多企业租用写字楼落户琶洲。广州中原研发部数据显示，近20年来琶洲商圈租金上涨趋势明显。由于出租写字楼需求增加，同时琶洲地区可供出租和出售的写字楼较少，整体空置率持续下降。相信琶洲很快新盘成交将受到市场关注，预计未来租金将达到120-150元/平方米/月。

商铺方面，福耀天地整体确权、星河盛世批量成交，带动整体零售市场保持稳定走势。写字楼整体成交还是比较稳定的。新办公楼项目很少，也没有刺激需求激增。一季度，写字楼市场并没有太大亮点。总体来看，一季度广州一手零售和写字楼交易供需保持稳定。

一季度商业和写字楼成交占比仍较大。其中，雅居乐广场、南沙珠江湾、绿地机场中心等多个公寓项目新开盘。项目的区位优势和较低的总价仍是其热销的主要原因。中心区公寓，如海珠区星汇海珠湾、天河万科运城米酷等，已多次推出，受到市场追捧。

温馨提示：个人注册公司购买商业地产税费高

“https://www.haoshunjia.com/”新政之后，商业地产市场将出现明显的分水岭。根据新政策，商业服务（商业和办公）房地产项目未经批准不得转为住宅用途；房地产开发公司新申请建设商业服务性房地产项目，最小分割单位不得低于300平方米，不符合要求。房地产开发企业销售商业服务性物业的，销售对象应为法人；法人购买的商业服务性财产不得用作住所，再次转让时应转让给法人。新政实施前已购买的商业服务性财产，可以转让给法人或个人；个人在取得房地产权属证书2年后才能再次转让。

中原地产研发部人士认为，新政下，法人购买商业服务性物业的议价能力将增强，但短期内集中采购的可能性不大。未来可能会有更多的个人注册公司购买商业地产，“空壳”公司可能会增多。但商业地产从业人士提醒，拟以公司、企业、组织等法人身份购买、转让房地产的商业地产税费高、税负重、转让手续繁多。复杂，个人后续操作需要注意风险，慎重选择。

对于开发商而言，在售和在建项目将更加注重寻找和培育合适的法人实体作为销售对象；部分未售出的项目可能会转给开发商自营或外包。因此，商业地产专业运营公司或将迎来入市良机。

对于整体持有的商业地产项目，商业地产调控政策对租赁市场影响不大。从2017年第二季度开始，预计琶洲的三个写字楼项目将交付使用，带来近35万平方米甲级写字楼物业。琶洲已成为目前广州最炙手可热的商圈，其高端的定位和强大的招商引资助力区域发展。

“https://www.haoshunjia.com/”新政限制个人购买商业物业，对广州商业写字楼市场冲击巨大。从长远来看，新政的实施将巩固商业写字楼的本质属性，这将对房地产市场的健康和广州的城市发展产生负面影响。深远的意义。由于新政策对商业地产分割的最小单位进行了限制，对于已报策划并即将获得预售许可证的项目，不得低于300平方米，因此尚未确定。宣布将对这些项目进行哪些调整。可以预见，未来广州的商业地产供应可能会有所减少。

2017年一季度，广州新获批预售的商业项目超过20个，供应近9500套。从各个项目的预售户型来看，40~60平方米的小户型是一手商业市场的主要户型。截至3月30日，一季度共有12个商业项目已获得预售许可但尚未上市，总量为5312套。

目前，新政策规定“一手商业服务性物业只能出售给法人单位用于商业和办公用途，只有在转出时才能出售给法人单位”。预计该规定将对商业地产的销售产生较大影响。其中一些将出售给法人实体，其中一些可能由开发商拥有和经营。

一季度广州商业写字楼市场成交量处于高位，交易主体仍以承接住宅购置转让、无限购无贷公寓项目的投资需求为主。从区域来看，黄浦、番禺、南沙、增城等。该地区有更多的商业和办公物业交易。

小面积公寓可能已绝版

2017年一季度，广州市新增20多个商业项目获准预售，供应近9,500套。从各个项目的预售户型来看，40~60平方米的小户型是一手商业市场的主要户型。截至3月30日，一季度共有12个商业项目已获得预售许可但尚未上市，总量为5312套。

大单交易频繁

“保险资金”是大买

商业地产仅由法人公司购买，回归商业办公属性，大单购买的法人单位必然成为开发商争夺的对象。事实上，广州商业地产市场在限购前就已经出现了频繁的大宗交易。

一季度，琶洲和黄浦各有单笔写字楼大宗成交。此外，公寓楼盘的批量交易也不少。 20日以来，广州各大“保险资金”步伐加快，不少“保险资金”公司直接购买写字楼作为办公运营中心和投资用途。今年一季度，广州又有两起涉及“保险资金”的大型写字楼交易。今年1月，保利克洛维斯10层写字楼落入华夏人寿的囊中； 2月27日，天安人寿正式签约并启用了由新鸿基开发建设的君临大厦办公楼，并将其命名为“天安人寿保险中心”。根据公开披露的信息，该写字楼未来将被出租。

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