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2022-08-18 13:44:29

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江西因在华东、华中省份的势力薄弱，近年来被江西网友讥讽为“小透明”、“阿卡林省”。

然而，最近的一份研究报告引起了江西省省会南昌市的关注。好顺佳研究院在对3万个住宅小区进行调查后发现，南昌的住房空置率实际上领先28个大中城市，售出的房屋中有5个是空置的。

十年来，历史悠久的南昌实现了跨越式发展。不仅国内生产总值和人口大幅增长，城市面貌和天际线也发生了翻天覆地的变化。红谷滩CBD摩天大楼林立，城区建成面积更是从208平方公里大幅增加到366平方公里，增加了76平方公里。超高层建筑不断崛起，南昌多个新区存在人气不足、入住率低的问题。无论是商业写字楼还是住宅空置率，南昌的数据都位居全国前列。 .今年年初，南昌出台了限制超高层建筑高度和数量的新规定。

广义房屋存量超过8000万平方米

近日，好顺佳研究院公布了全国28个大中城市的房屋空置情况调查。结果显示，江西省省会南昌市的房屋空置率正在调查中。在南昌市28个大中城市中排名第一，达到20个，这意味着南昌市已售房源有五分之一处于空置状态。排在第二位的是廊坊，空置率为19。

对于本次调查，郝顺家研究院表示，目前国内外对空置住房的定义没有统一的标准。本次调查范围不包括在售楼花和现房部分。好顺佳研究院调动3名20岁及以上的资深经纪人，对其业务范围内的社区进行了深入调查，共调查了约3万个社区。空置超过3个月的住房定义为“空置住房”，“空置户数/总数”定义为“空置住房”。采用“户数”公式计算城镇住房空置率。

总体来看，入选的28个大中城市平均房屋空置率为12个，处于较高区间。 2017年，中金公司发布《数据《说起中国的住房存量》，它表示狭义的中国城市住房空置率，这个数据与好顺佳研究院目前的整体数据比较接近。一般来说，如果城市住房空置率超过10，就值得警惕，潜在风险不容忽视。

郝顺家研究院的调查结果表明，住房空置率随着城市的能级而增加。一线城市平均空置率7，二线城市12，三线城市16。但二线省会城市南昌的空置率数据非同寻常，不仅高于三线城市的平均空置率，而且比二线城市的平均空置率高出8个百分点。

事实上，由于郝顺家研究院只选取了本次已经售出的房源，因此得到的空置率相对于其他统计口径来说是比较低的。除了已售出的存量，南昌还有大量的新建商品房存量。

据中车研究中心统计，截至今年6月底，南昌市商品房综合存量已达8000万平方米以上，在全国大中城市中也位居前列。这里的广义存量包括已获准预售的商品住宅、已开工但尚未获准销售的住宅和尚未开工的总建筑面积。

《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为平方米。以此推算，南昌市现有商品房通用存量足以供208万新增人口居住。此外，南昌市建成区面积从208平方公里大幅增加至366平方公里。过去十年，增长了76。

但据南昌市统计局统计，近十年来，南昌市常住人口增加了135万，户籍人口增加了36万。可见，南昌的建设速度远快于人口增长速度。

好顺佳研究院认为，一旦商品房空置率过高，限购放松后，二手房新挂牌量将激增。多家机构数据显示，南昌二手房挂牌数量已超过6万套。今年上半年，二手房月均成交约1230套，二手房待售数量达到48个周期。月亮。

处处有新城，处处有规划

十年来，南昌经历了基础设施的大发展，各种新城新区的规划让人应接不暇。

2012年，一场“核心增长极动员大会”改变了南昌的面貌。会议公布了《关于全力支持南昌发展建设核心增长极的若干意见》。江西省决定加大对省会南昌市的支持力度。这份文件强调了南昌的“外扩”。

《意见》中表示，未来南昌将形成以赣江为主轴的“一江两岸五组”城市发展格局，高标准、高标准地规划建设九龙湖片区。质量上乘，力争5年内基本形成。一个面积约100平方公里，人口50万的新城市框架。

此外，要加快昌东新区、昌南新区建设，有序推进药湖生态科技新城、昌南现代综合新城、九龙湖现代综合新城、乐华机场新城、美菱休闲度假新城。建立功能组。

20日，南昌市进一步扩大新城建设规模，提出除突出九龙湖新城建设外，还要统筹朝阳新城、药湖科技等开发建设。城市和三个开发区的产城融合发展。落实临空经济区和向塘新区统筹发展，研究谋划扬子洲片区开发建设。

“对于购房者来说，南昌已经是新城林立，到处都是规划。新城里的住宅项目多以大户型和刚需楼盘为主，九龙新楼盘很难处置。湖、湘湖、经济开发区等地，人气还不够。”在南昌房地产行业工作了十多年的吴克（化名）告诉记者。

吴可以以九龙湖地区为例。这一带高楼林立，但入住率较低，夜间亮灯率不足50。 “此前，南昌当地一家自媒体对九龙湖进行了调研，边小区整体装修率在60-80之间，入住率不到一半。”

十年来，南昌不仅大量新城规划，对超高层建筑的建设有着强烈的偏好，让整个城市不断“向上”生长，彻底改变了天际线的面貌，但也加剧了空置率问题。

据统计，截至目前，南昌市共有24座高度超过200米的超高层建筑，与首都北京的数量持平，其中大部分为商业性质。去年底，仲量联行发布了中国写字楼白皮书。数据显示，在全国41个大中城市中，长春、无锡、南昌以40多座的空置率位居榜单前三。

南昌对超高层建筑的偏好也从商业、写字楼延伸到住宅区。一般来说，33层以上的住宅物业被归类为超高层，而40层或50层的商业建筑则很少见。多年前，南昌世茂天成推出174米高54层住宅，万科金域蓝湾推出39层超高层住宅。近年来，融创青山湖一号位于南昌老城核心区，由两栋超高层建筑组成，一栋43层，另一栋44层；忻州澄碧湖项目，位于南昌县城中心，拟建设两座47层超高层双子塔。

今年年初，南昌市终于宣布将加强超高层建筑规划建设管理，称超高层建筑在提高建设成本、增加能耗、增加难度等方面的负面影响安全管理不容忽视。符合当前的绿色发展和碳峰值和碳中和要求。在住宅建筑方面，南昌发布规定，在审批80米以上住宅建筑和100米以上公共建筑时，地方有关部门应当征求当地消防救援机构的意见，确保救援能力匹配。此外，严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

近20年来，我国土地城镇化速度明显快于人口城镇化，各地“面包馅饼”发展趋势明显。南昌就是一个缩影。好顺佳研究院院长李文杰表示，在我国，城市化进程已经从土地的城市化发展到人的城市化。增量发展的边际效应一直在下降，人们对社区生活的关注度越来越高，城市发展的逻辑发生了很大变化。如今，走缩减发展、内涵发展的道路，已成为大多数大中城市的追求。

数据来自好顺佳研究院。

城市住房空置率报告：南昌廊坊等6城超15

最初听专家说，随着出生率的下降，人们会涌向大城市，包括省会城市。

现在好多了，省会城市都是这样的。

真的很吓人。