租的住宅办理不了营业执照

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2022-03-20 01:50:52

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内容摘要：介绍：随着市场经济的发展，无论是住宅还是非住宅，房屋租赁纠纷日益增多。很多人认为房屋租赁比房屋销售简单得多，基本上没有太多需要注意的地方。很多人甚至认为租赁合同是可有可无的，但...

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介绍：

随着市场经济的发展，无论是住宅还是非住宅，房屋租赁纠纷日益增多。很多人认为房屋租赁比房屋销售简单得多，基本上没有太多需要注意的地方。很多人甚至认为租赁合同是可有可无的，但实际情况恰恰相反。由于很多承租人不是从房屋主人那里租来的，他们对房屋的性质和使用权的范围知之甚少。出现很多纠纷。承租人应根据自身的使用需要选择相应的房屋类型进行租赁。承租人需要办理营业执照的，只有房屋类型为非住宅的，由工商行政管理部门核发营业执照。否则，将不会发出。笔者结合实践中的相关案例，对房屋不能办理营业执照的后续法律问题进行解读，欢迎指正。

案例回顾：

2012年12月27日，张某以倪名租用了位于南京市中山路的一套店铺，租期6年，从3月10日至2021年3月9日，双方已分别约定，该店铺可以经倪同意转让。租下后，张某经营“天天国谱”，但未办理营业执照。 8月，张某经倪同意，将店面一半分给洪某，约定租金6万元/年，押金5000元，赔偿张某房屋损失5000元。租赁日期为2017年8月9日至3月。至5月9日，用于经营“淮南牛肉面汤”。

9月15日，南京市鼓楼区市场监督管理局向洪某送达《责令整改通知书》称：因洪某所在市鼓楼区涉案，擅自从事零食（牛肉汤） ) ) 无照经营活动，根据有关法律法规，责令洪某立即纠正上述违法行为。

洪某多次与张某就营业执照问题进行沟通，均无果。 12月，洪某向法院提起诉讼，要求与张某解除合同，退还租金5万元及利息，赔偿损失5000元。

法院查明：根据双方的合同，洪某从张某某地租用了涉案房屋，以开展相关业务。洪某的经营项目没有明确约定，涉案房屋为住宅物业，该店楼上居民不同意在涉案房屋内经营餐饮提出投诉。店铺不能申请营业执照的原因是房子的属性是住宅。 . 10月8日，洪曾书面向张提出解除合同并交付钥匙，但张拒绝??接受。

法院判决：

终审判决，张某应退还2008年10月9日至8月9日期间的租金5万元。损失，根据双方的表现、当事人的过错等，判决赔偿洪某。 2500元。元。

问题一：如果合同目的没有明确约定，可以根据合同目的解除租赁合同吗？

所谓合同目的，是指合同当事人通过合同的订立和履行，最终期望或达到的目的。合同的目的可以是明示的，也可以是默示的，有些合同明确规定了合同的目的，合同的目的是明示的。有些不清楚，但当事人可以从交易习惯和商业惯例中推断出合同的目的是默示的。本案中，洪某以不能实现合同目的为由请求解除合同。对方辩称，合同目的没有明确约定，不能行使法定解除权。合同的目的是本案争议的焦点之一。租赁合同可以根据合同法第九十四条第四款的规定终止吗？

笔者认为，虽然合同中并未明确约定洪氏的经营项目，但基于其后的经营行为，双方店铺仅一墙之隔，可以推定张某对洪氏的用途和用途十分清楚。出租涉案房屋。因此，即使合同的目的没有以书面形式明确约定，仍可以依据合同法第九十四条第四款的规定解除合同。

问题二：如何行使撤销权？

我国合同法第九十六条对合同解除的行使作出了明确规定：一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知另一方。当通知到达另一方时，合同终止。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在这种情况下，洪曾在 10 月 8 日向张提出解除合同。同时，张在庭审中也承认了这一事实。因此，法院认定该合同于10月8日终止。

问题三：合同终止的法律后果是什么？

我国《合同法》第97条明确规定，合同解除后，未履行合同的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权根据履行情况和合同性质要求赔偿。失利。本案中，洪先生已向张先生支付租金至2008年8月9日，双方的合同于10月8日终止。因此，张先生应返还10月9日至20日的租金5万元。 2008年8月9日，根据双方的履约情况、当事人的过错等，判决赔偿洪某2500元。

建议：

1)、承租人需确认出租人是否具有法定主体资格，租赁物是否为法律许可。建设部1995年第42号令《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制不动产权利的；

3、共有房屋未经共有人同意；

4、权属有争议；

5、违法建设；

6、不符合安全标准；

7、未经抵押权人同意被抵押的；

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

9、其他相关法律法规禁止出租的情形。

2）、在房屋租赁协议中明确写明合同的目的和目的，并规定合同目的不能实现时的解除权。

3)、出租人如需配合营业执照及其他相关许可，其内容可视为合同条款，并规定相应的法律后果。

4)、承租人可以根据租赁物是否需要装修、物业外观的变化、扩建等做出相应的约定。

承租人一般在租赁期内按照租赁合同的用途对房屋进行装修。在房屋租赁合同中，一般约定房屋租赁合同期满时装修物归出租人所有。免费恢复。但是，在合同履行过程中，往往由于合同无效或当事人约定出租人提前收回装修物，存在确认装修物现值的问题。笔者认为，租赁双方首先要协调装修，既解决了问题，又减少了损失；协商不成的，法院委托评估机构对装修价值进行评估。一般的评估是按照装修的正常使用年限计算折旧。房屋装修的使用寿命应与租赁期限一致。因此，装修的现值应按照租赁期的计算标准折旧。

出租房屋无法取得营业执照

出租房屋无法取得营业执照，损失由谁承担？

李斯公司与张三公司于2019年1月签订租赁合同，约定张三公司将上海市徐汇区的场地出租给李斯公司，用于车辆维修等经营服务。双方约定，“张三公司应配合丽思公司办理张三公司经营资格、营业执照等相关文件”，“张三公司提供的权属文件无效，合同无法履行的，应当给予赔偿。李斯公司的损失”。

随后，李斯公司对场地进行了大规模的改造装修，耗资约500万元。但是，之后无法获得该网站的营业执照。 2020年5月，李斯公司向张三公司发出通知，称“贵公司租给我公司的土地规划为住宅用地，提供的权属文件无效。”公司决定解除合同，向张三公司索赔500万元。但最终，法院判决李斯公司仅获得40万赔偿金。为什么是这样？

法院调查发现，相关用地的土地使用证上写明用途为仓储用地，房屋用途为住宅。力思公司承认，2019年4月开始办理营业执照手续，6月已收到场地不能申请营业执照的最终答复。但李斯的公司还在继续建设。李斯的公司还声称张三的公司承诺会颁发营业执照，但张三的公司否认了任何承诺。

法院认为：李斯公司作为商业主体，在签订合同前应认真审阅场地、房屋房子，李斯的公司表示，在签订合同之前并不知道房子的性质，这不符合常理。此外，李斯公司也没有提供证据证明其已经申请了营业执照。李斯公司在未办理营业执照的情况下改建场地，造成的损失由李斯公司承担主要责任。尤其是在得知拿不到营业执照后，改造工程持续约300万元。这部分损失应由李斯公司自行承担。张三的公司出租住宅也有过错，应承担次要责任。法院最终裁定张三公司赔偿李斯公司50万元。

观点：上海启方事务所高级合伙人李卫峰认为，出租房屋是否用于商业用途，是否办理营业执照是一个重要问题。但也不是只要拿不到营业执照就是出租人的过错，出租人可以全额赔偿。本案中，李斯公司缺乏足够的法律风险意识，存在两大失误。一是未取得营业执照就大规模建设。证据确凿，后果自负，白白损失近500万元。实践中，法院会结合合同约定、双方履约情况、主观意图等对双方的过错进行审查，最终确定责任。因此，遇到此问题时一定要小心。你是否记得？