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2022-06-27 11:06:26
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奉贤区共有459个住宅小区，92家企业提供物业服务，物业服务面积3535万平方米，13个小区今年获得市级优秀物业管理示范项目(全市179个)。
搭建智能化管理平台。去年11月，区率先在全市建立了综合物业管理系统，与市物业监管服务平台、区城市交通中心对接，实时导入维修、投诉、物业服务热线等数据，实现案件精准定位、快速处置。下一步将新增“物业综合监管屏”，实现小区日常巡视、星级评定等“一屏查看”。
加强对维修资金和公共收入的监管。推广代理记账模式，由业委会聘请代理记账单位，由会计单位出具季度财务报告。目前，该地区养护基金账户公示100，养护基金记账覆盖率，位居全市第一。我市在前期率先对公共收入进行监管，要求物业服务企业全面清理历年公共收入，逐项列出收支金额和存款账户。今年共纠正公共收入不按规定征收、不设专户等26个问题。
提高物业服务水平。完善服务标准，对综合管理、公共设施设备等6个领域61个项目实施规范。对垃圾分类、城市优秀住区等4项新增标准，以及夏季防汛防台、冬季防冻保温等季节性项目制定标准。
上海市住房管理局
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上海物业代理记账
分析《上海临时管理条例》等三个示范文本的亮点
分析《上海临时管理条例》等三个示范文本的亮点
歌Ancheng团队
2021年11月15日，上海市城市管理精细化推进领导小组办公室发布《暂行办法》《管理法规三示范文本通知》(以下简称《通知》)，与上海7月3日《住房和住房管理局关于印发《业主大会议事规则》等四示范文本通知》相比，在结构上做了较大的改变，在内容上进行了极大的丰富，在操作上更具有可行性。在此，本《须知》为各位读者进行分析，以便能更好地与您一起理解和运用。
以下文本从以下三个方面解读本通知:
一、具体文件构成发生重大变化，《通知》适用范围进一步扩大
此次下发的《通知》向上海市城市管理精细化工作推进领导小组办公室通报，显然具有典范性，相比公布率更高，更具有权威性，体现在上海，对社区和业委会的重视，更有利于引导和规范业委会和物业服务企业的工作，也更方便和规范社区业主的行为，促进了整个区级管理的规范化程度。
《通知》没有涉及“业主大会议事规则”，即《业主大会议事规则》仍可参考上海市住房保障和住房管理局制定的范本，但不可否认的是，范本更为广泛。《通知》的主要内容仍然是《暂行管理条例》、《管理条例》和《专项维修基金管理规定》，但各文本的结构发生了较大变化。
《暂行管理条例》新增的五项附件分别是《房屋装修特别规定》、《机动车停放管理特别规定》、《生活垃圾分类特别规定》、《宠物管理特别规定》和《物业服务企业前期变更特别规定》。除了《临时管理规约》所增列的前四项附件外，《管理规约》还增列了《商业活动使用公用部分特别规约》、《公共利益分配和使用特别规约》和《选择物业服务企业特别规约》。《特别维修基金管理规定》分为《条例一特别维修基金使用规定》和《条例二特别维修基金募集规定》三篇文本构成文档的改进，都涉及到社区管理的难点和痛点，与之前的“示范文本”相比，这次的覆盖范围有了更详细的扩展。
其次，从这三个文件的具体内容来看，更具针对性，能够更好地规范业主的行为
与颁布文本相比，《通知》发布的《暂行管理条例》和《管理条例》文本增加了监督电梯安全使用管理、电动自行车安全使用管理和充电安全管理(特别是禁止电动自行车进楼进房)和绿色使用规范;明确房屋设施设备日常维护的责任主体。特别是在房屋装修、机动车停放、生活垃圾分类、宠物管理等各方面都有具体的专项规范，业主针对上述行为制定了专项行为规范，促使业主更好地遵守暂行管理章程或管理章程，促进小区物业管理建设向更好的家园迈进。
《房屋装饰装修专项条例》授权物业服务企业收取装修保安，供业主和装修单位在装修活动中对房屋和常见设施设备的损坏进行维修和赔偿。同时，法规还规范了业主和用户在施工过程中对装修垃圾(大型垃圾)的摆放要求、摆放场所设置和摆放方式。
《机动车停放管理特别条例》对停车管理作了具体规定。规范规定车库首先要满足车主的需求，严格控制一户多车的停车空间。对车主(租客)办理车辆登记手续、车辆禁止行驶行为、使用机动车泊位以及购买和租赁机动车泊位均有明确规定。除了僵尸车辆的处置，残障车辆和新能源汽车的停放也做出了相应的指引。
《生活垃圾分类特别条例》一般要求，居住社区的所有者和使用者应当遵循城市生活垃圾分类标准和固定管理制度履行生活垃圾分类安置职责，明确具体安置位置，共同营造清洁舒适的社区环境。
《宠物管理特别法》明确规定，饲养宠物时，主人和使用者应遵守国家和城市的相关规定。《守则》限制了每户宠物的数量;限制将宠物带入共享区域的行为;明确了喂食过程中禁止的行为。
此外，新修订的《暂行管理条例》和《管理条例》均明确，业主和用户要自觉遵守《上海市文明生活行为规范》，对违反《上海市文明生活行为规范》、属于征信范围的不文明生活行为，将纳入上海市公共信用信息平台。
三、《通知》对行业主管部门和物业服务企业提出了更高的要求
在行业主管部门工作中，如对公共收入审计的要求、机动车停放管理、维修经费等事项的使用和提出与以往的“示范文本”有进一步的要求。物业服务企业的规范化，更多地体现在多元化经营的发展、公共收入的合规使用、物业服务企业的变革、业主行为的约束管理、宠物问题等方面。
《临时管理条例》第13条进一步详细说明了利润共同部分的取得、所有权和分配。物业服务前期适用《临时管理协议》，使用公用部分产生的管理费用应在前期物业服务合同中约定。住宅区物业实行代理记账制度;物业服务企业与代理记账机构共同按季度结算公共收入，汇总收支，邮寄公布，存入区房管局指定的公共收入账户。以上内容为物业服务企业在物业服务初期如何获取、拥有和分配共同收益部分提供了工作指南。
与《临时管理规约》文本中所反映的“部分收入的取得、拥有和分配”不同，《管理规约》对共享部分用于商业活动以及公共收入的分配和使用作出了具体规定(附件五，附)。6).附件五将社区的经营活动分为所有公共部分的经营和公共部分的经营。针对具体的业务事项，法规明确了业主大会和经授权后行业主管部门有权决定的事项范围。附件六阐述了公共收入的全部共享部分和部分共享部分的使用情况;规定将共享部分用于实施新工程项目的，按照规定评估工程价格;规定公共收入和行业管理部门营运资金的收支每年审计一次或者按照规定审计一次;规定公共收支账目应当在每季度第一个月的第15日前向社会公告。
行业主管部门和物业服务企业应按照法规的上述要求，如有违规、违约行为，相关业主可以依法提起侵权诉讼。
《前期物业服务企业变更特别规定》和《物业服务企业选择特别规定》是对此前发布的示范文本中关于“物业服务企业变更”和“物业服务企业选择”的规定的进一步细化。前者从情况变化、制定方案、签订前期合同及不能及时选择处理等方面进行列举;后者在开展招聘工作时，调整收费标准(适用于合同系统计费方法)、招聘方法、招聘标准、起草合同公示、以上部分内容单独列出作为附件，除了让物业服务企业变更(聘任)方案设计更加严谨外，还对建设单位(业委会)开展变更(聘任)工作提出了更高的标准。
新修订的专项维修基金管理规定在原有的筹集、使用、继续筹资、建设、增值管理等方面，增加了业委会开展年度财务审计的要求，即不迟于每年6月，业委会应委托审计机构对上一年度进行审计;明确居民社区业主同意授权居委会在客观原因下未能选举业管局或业管局不能正常运行的时候履行业管局的职责。
最后，值得注意的是，根据《民法典》第278条，《管理条例》和《特别维修基金管理条例》的通过，应由占专用部分面积三分之二以上的业主和占业主总数三分之二以上的业主投票决定;《特别维修基金管理条例》中的《关于使用公用部分进行经营活动的特别条例》和《特别维修基金募集条例》决定《管理条例》，经专属部分面积超过四分之三的业主和投票参与人超过四分之三的业主同意。对其他约定事项的决定，必须经专有部分的业主过半数和参加表决的业主过半数同意。
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